В каких случаях арендатор спрашивает согласия других арендаторов

В каких случаях арендатор спрашивает согласия других арендаторов

Советы юристов:


1. Имеет ли право арендодатель входить в сдаваемое помещение, без ведома арендатора?

1.1. Здравствуйте. Нужно ознакомится с договором ст.420,606 ГК РФ. 1.2. Это должно быть указано в Вашем договоре.

Обычно это условие прописывают. В ГК РФ этот вопрос не урегулирован. Однако исходя из толкования, я считаю, что Вам перешли права владения и пользования этим помещением, а значит иные лица не вправе вторгаться в Ваше помещение (даже собственник).

ГК РФ Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 2. Имеет ли право арендатор поменять замки дверей и не впускать хозяев?

2.1. Здравствуйте, нет такого права не имеют, ведь это собственность арендодателя, и если такое право и есть только с согласия арендодателя.

2.2. Здравствуйте. Всё зависит от условий договора аренды.

Вполне возможно, что имеет. 2.3. Если в договоре аренды предусмотрено такое право — то может поменять.

Но не пускать собственника помещения арендатор не вправе! Обратитесь к участковому для начала. 2.4. Добрый день! Если в договоре аренды предусмотрена возможность выполнения вами текущего ремонта арендуемого помещения, то замену замков можно списать на текущий ремонт.

Если данного условия в договоре нет, то будут юридические последствия по статье 330 УК РФ. 3. Имеет ли право арендатор земли сдать эту землю в субаренду.

3.1. Можете, если в договоре аренде есть условие о сдаче в субаренду.

3.2. Нина, ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Т.е. только с согласия арендодателя, либо если данное положение уже закреплено в договоре аренды. С уважением. 4. Имеет ли Хозяйка право входить в съемную квартиру без ведома арендаторов? 4.1. Этот вопрос никаким законом не регулируется только условиями договора аренды ст 606 ГК РФ Если в нем нет условия что посещение квартиры возможно только во время присутствия арендаторов, то хозяйка как собственница ст 29 ГК РФ имеет право посещать квартиру без ведома арендаторов.

5. Имеет ли право арендодатель не пускать на территорию сотрудников арендатора? 5.1. Добрый день. Слишком мало вводных. Отношения между арендодателем и арендатором регулируются нормами гражданского кодекса и договором аренды, который между ними заключен.

Положения о недоучке арендатора к арендуемому помещению/территории должны быть прописаны в договоре. Если считаете, что вы со своей стороны исполнили договор правильно и без нарушений, то здесь явно нарушение ваших прав, защитить которые возможно с помощью правоохранителей (удержание имущества, препятствия, и прочее) или через суд с компенсацией всего причиняемого вреда. 5.2. Арендодатель — это собственник недвижимости, который сдал в аренду на определенных условиях.

Полагаю, речь идет о неисполнении этих самых условий договора. ОДНАКО, для таких действий арендодателю следовало бы предварительно обратиться в суд.

И при не исполнении этих действий арендатор может предъявить арендодателю иск о возмещении убытков. 6. Имеет ли право арендодатель вмешиваться в работу арендатора?

6.1. Добрый день! Все права арендодателя и арендатора регулируются договором аренды. Читайте договор. С уважением, Сармина Е.А. 7. Имеет ли право арендатор препятствовать сдачи в субаренду арендатору.

7.1. Имеет; ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ «>>>» Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст.

615 ГК РФ «»1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. «»2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим «Кодексом», другим «законом» или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

«»Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «»К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. «»3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

«»3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

» Открыть полный текст документа » 7.2. Ув. Елена, возможно Вы имели в виду арендодателя? Если да, то конечно может, если договором аренды не предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду.

8. Арендодатель не уведомил арендаторов о том что заезжает ещё один арендатор с таким же ассортиментом. Имел ли он на это право? 8.1. Конечно нет. Любая субаренда должна согласовываться с арендодателем.

Если иное не указано в договоре аренды. С уважением. 8.2. Необходимо смотреть заключённый между вами договор, возможно что это предусмотрено в нём.

9. Есть ли такой закон, что, арендатор квартиры через какое-то время, имеет право на часть квартиры которую он снимает. Квартира находится в собственности. 9.1. Добрый день Нет, такого закона не существует.

9.2. Нет, такого никогда не было и нет. Сколько бы арендатор там не жил.

9.3. Нет, таких законов нет. 10.

Скажите пожалуйста живу в общем дворе дома барачного типа оформлены как квартиры двор не проездной один заез построили во дворе автошколу и какие то кабинеты под офисы эти офисы сдают в аренду арендаторы заезжают во двор на своих машинах и качают свои прова якобы имеют право ставить машину разъясните пожалуйста кто какое право имеет в этом дворе. 10.1. Вы как один из собственников квартиры имеете полное право пользоваться и распоряжаться той частью земельного участка которая Вам необходима для нормального проживания в квартире.

10.2. Все законные владельцы помещений в мкд имеют право пользоваться придомовой территорией.

11. Я оформила нотариально договор об аренде помещения на 5 лет, являясь арендодателем. Нотариус в Росреестре договор не зафиксировал, соответственно налоги я не платила. Прошло 4 года, сейчас я подала иск в суд о задолженности по аренде. Кроме этого документа никаких доказательств задолженности арендатора не имею.

Кроме этого документа никаких доказательств задолженности арендатора не имею. Имеет ли судья право отказать мне в иске, ссылаясь на то, что договор не был регистрирован в Рег.

Палате? 11.1. Здравствуйте, судья будет исходить из фактического положения вещей, тот факт, что Вы не зарегистрировали договор, это минус, однако, он есть, арендатор пользовался помещением, арендная плата определена, полагаю, судья будет исходить из этих обстоятельств, а уплата Вами налогов к рассматриваемому вопросу вообще не относится. 12. Сдавала авто во временное пользование. За время эксплуатации авто арендатор менял запчасти.

Имеет ли он право их снять и забрать? Спасибо. 12.1. Это должно быть прописано в вашем договоре, кто производит ремонт, кому остаются запчасти и т.д. Если в договоре это не прописано и водитель делал это по своему добровольному желанию то ничего он забрать не может.

13. Скажите, пожалуйста, имею ли я право избавиться от вещей арендатора после расторжения договора, если он их не вывез в отведенное время?

13.1. Смотря что имеете в виду.

С учетом требований норм ст. 10 ГК РФ — теоретически можете, просто правом не злоупотребляйте.

13.2. Если в договоре нет перечня, то можете.

14. Купила не жилое помещение, хочу сдавать.

В налоговой сказали открывать ИП, но сказали что и физ лицу можно сдавать нежилое, только платёж за аренду должен быть один в год не больше. Так как на работе я подписала документы, что ИП не имею право открыть или увольнение. Хочу выкрутиться таким образом, хотя бы пол года, а там посмотрю может и уволюсь.
Хочу выкрутиться таким образом, хотя бы пол года, а там посмотрю может и уволюсь.

Хотела заключить договор с арендатором на 1 мес, месяц проходит, договор рвем и заключаем опять на 1 мес. И т д. Чем это чревато? 14.1. Наталья, сомневаюсь, что ваш арендатор будет в восторге от вашего предложения.

15. Один арендатор затопил другого арендатора. Должен ли потерпевший арендатор взыскивать ущерб (испорченная техника) у Арендодателя?

2. имеет ли право арендодатель требовать возмещения ущерба у первого арендатора, если содержание труб и иных коммуникаций должна быть на собственнике помещения. Или я ошибаюсь? 15.1. Во первых изучите условия договора. Ущерб, причиненный третьими лицами возмещается собственнику.

Второй арендатор также может требовать возмещения у второго.

15.2. Смотря что прописано в Договоре. Поделиться в соцсетях: вконтакте facebook одноклассники telegram whatsapp Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет Бесплатный многоканальный телефон Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2019 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

согласие арендатора на субаренду ?

Соболев Илья Просветленный (28444) 5 лет назад Почти все ответили в точку.)))) ) Формулировки.

Письмо — ООО «Пышечка» являясь собственноиком арендуемого ООО «Булочка» по договору аренды №_____ не возражает в передаче части помещения арендуемого помещения, площадью ___ м. кв. в субаренду ООО «Пончег» В договоре. — одним из пунктов может звучать так: Арендатор имеет право без согласия арендодателя пердавать арендуемое помещение, так и его части в субаренду.

или Арендатор имеет право передавать арендуемое помещение и/или его часть в субаренду при условии обязательного уведомления Арендодателя. В доп. соглашении. стороны пришли к соглашению: 1- Арендодатель предоставляет право Арендатору передать чась арендуемого помещения общей площадью ___ м.

кв. в субаренду ООО______ на следующих условиях

Субаренда при отсутствии согласия арендодателя: обоснованность расходов

Как правило, договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества предусматривают запрет на передачу арендуемого имущества в субаренду без разрешения арендодателя, а добиться такого разрешения в большинстве случаев практически невозможно.

В связи с этим многие арендаторы государственного или муниципального недвижимого имущества вынуждены сдавать имущество в субаренду, так и не получив согласия основного арендодателя, что в большинстве случаев оборачивается для субарендаторов спорами с налоговой инспекцией. Попробуем разобраться, обоснованны ли претензии налоговиков в этих случаях к субарендаторам?В соответствии с п.2 ст.

615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). По общему правилу к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.Арендные платежи за арендуемое имущество (в т.ч. и по договору субаренды) могут включаться в расходы по налогу на прибыль в соответствии с подп.
и по договору субаренды) могут включаться в расходы по налогу на прибыль в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.По мнению налоговых органов и Минфина РФ, отсутствие согласия первоначального арендодателя на сдачу имущества в субаренду влечет невозможность включения субарендатором в расходы по налогу на прибыль арендных платежей.Так, в письме Минфина РФ от 27 декабря 2005 г.

№03-03-04/1/450 отмечается, что суммы арендной платы, уплаченные субарендатором непосредственно арендодателю в нарушение гражданского законодательства и (или) договора субаренды, не могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организацией.Указанная позиция представляется необоснованной по следующим основаниям.В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами по налогу на прибыль признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).Таким образом, при наличии документов подтверждающих использование арендуемого помещения в деятельности, направленной на получение дохода (например, в качестве офиса), документов, подтверждающих фактическую уплату арендных платежей арендодателю, и при соответствии арендных платежей среднерыночным ценам расходы по договору субаренды должны быть признаны обоснованными и документально подтвержденными, независимо от наличия или отсутствия согласия основного арендодателя.Аналогичным образом должен решаться вопрос и о включении в расходы затрат на содержание арендуемых помещений, предусмотренных договором субаренды [1], в т.ч.

расходов на оплату коммунальных услуг, услуг связи, охрану помещений и т.п.Правильность указанных выводов неоднократно подтверждалась арби тражными судами при рассмотрении аналогичных дел.Так в п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами законодательства, регулирующего особенности налогообложения банков (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.1999 г.

№ 41), ВАС РФ сделал вывод о том, что факт использования банком помещения на основании договора субаренды с арендатором, заключенного без согласия арендодателя, не препятствует включению в себестоимость банка затрат на оплату услуг по охране данного помещения, если оно используется исключительно для банковской деятельности и у исполнителя по договору охранных услуг имеется лицензия на занятие охранной деятельностью.Несмотря на то, что Пункт 4 указанного информационного письма ВАС РФ впоследствии был исключен из текста информационного письма (Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ», N 11 (ч. 2), 2003), подход арбитражных судов к рассмотрению дел данной категории остался прежним.Например, ФАС Поволжского Округа в Постановлении от 08.06.2006 по делу №А55-25816/2005 отметил, что факт передачи налогоплательщиком имущества в субаренду без согласия арендодателя обоснованно признан судебными инстанциями не влияющим на право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов.Кроме того, в качестве косвенных доказательств того, что пороки договоров аренды и субаренды согласно гражданского законодательства не могут влиять на налоговые последствия сделок налогоплательщиков можно привести сложившуюся судебно-арбитражную практику по признанию расходов по налогу на прибыль обоснованными, в случае если договор аренды, заключенный на срок более 1 года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в связи с чем являлся незаключенным:Суд первой инстанции правомерно отклонил довод налоговой инспекции о неправильном отнесении на себестоимость пр одукции (работ, услуг) расходов по арендной плате ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды, поскольку налоговое законодательство не ставит возможность отнесения расходов на себестоимость в зависимость от наличия государственной регистрации договоров (Постановление ФАС СЗО от 24.10.2005 по делу №А66-540/2005).Инспекция считает, что Общество, уплачивая арендные платежи по договору аренды нежилого помещения, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе уменьшать полученные доходы на сумму произведенных расходов в соответствии со ст.

252 Налогового кодекса Российской Федерации. Данный довод правомерно не принят судом, так как названная норма не ставит условием для включения в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы, наличие государственной регистрации договоров аренды (Постановление ФАС ПО от 06.12.2005 по делу № А55-1586/05-51).Отсутствие государственной регистрации договоров аренды имущества не является основанием для отк аза в возмещении сумм налога на добавленную стоимость, уплаченных арендатором, поскольку возможность отнесения арендных платежей на себестоимость не зависит от факта государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2003 г. по делу № КА-А41/4603-03).Арендная плата за помещения, используемые налогоплательщиком в производственной деятельности, уменьшает налогооблагаемую прибыль налогоплательщика вне зависимости от государственной регистрации договора аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2003 г.

по делу № А56-4450/03; Постановление ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 г.

по делу № А55-14674/2004-41;Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.08.2005 г. по делу № Ф08-3567/05-1437А).На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что включение в расходы по налогу на прибыль арендных платежей и расходов на содержание арендуемых помещений по договору субаренды в случае отсутствия согласия основного арендодателя, скорее всего, обернется спором с налоговым органом. Однако перспективы рассмотрения данного спора в суде в пользу налогоплательщика являются достаточно высокими (более 90%) при условии доказанности обоснованности и документального подтверждения расходов.

Материал предоставлен юридической фирмой /.

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Реализация права субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем после прекращения договора с арендатором

При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:

  1. арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
  1. договор аренды был прекращен досрочно;
  1. срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.

r /> Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло (постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. № Ф10-5527/09 по делу № А62-2749/2008).Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя.

Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев).

По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором.

И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду – это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя.

Вас также может заинтересовать

Отзыв арендодателем согласия на субаренду

Часть 2 ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ выражения такого согласия законом не урегулирован.

Поэтому в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) такими способами на практике, как правило, являются:

  1. включение в арендные договоры условия о праве арендаторов заключать субарендные договоры, которое освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
  2. оформление отдельного документа в отношении каждого суб­арендатора.

В деле , в арендном договоре было предусмотрено право арендатора переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Но впоследствии арендодаель направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ он сообщил об отзыве вышеобозначенного права.

Арендатор, со своей стороны, проигнорировав это уведомление, продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды. Арбитры АС ДВО пришли к выводу, что положения спорного пункта договора аренды следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поэтому арендодатель был вправе в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.

Но рассудила иначе. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п.

3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо. Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду. Причем арендодатель на этом не успокоился и предпринял еще одну (последнюю) попытку оспорить это решение.

Но неудачную — в Президиум ВС РФ для пересмотра в порядке надзора. Выиграв судебный спор, компания сохранила и статус арендатора, и право заключать субарендные соглашения.

. Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст.

173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г.

N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было. ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь.

Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может оформить акт проверки. Как правило, этот документ составляется комиссией из представителей компании-арендодателя при участии арендатора. При этом представителю арендатора необходимо поставить в акте свою подпись.

В случае его отказа подписать акт проверки арендодателю следует зафиксировать в акте этот факт. На основании акта проверки арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение (уведомление), с требованием:

  1. в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество;
  2. выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора.

Если арендатор выполнит требования, то на этом последствия для него могут и закончиться. Но если мирным способом урегулировать вопрос не удастся, спор может быть передан на рассмотрение суда.

Какой иск предъявит арендодатель в суд, зависит от того, хочет ли он прекратить договорные отношения с нерадивым арендатором вообще или же ему достаточно выселить субарендатора.

Правовые последствия заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:- если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г.

N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

, п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.- если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п.

15 Информационного письма ВАС РФ N 66).Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? 1. Во-первых, если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды(п. 3 ст. 615 ГК РФ) (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2006 г.

N Ф08-2810/06

«При передаче помещения в субаренду без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в соответствии со статьями 615 и 619 Гражданского кодекса РФ»

).2.

В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст.

168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2008 г. N 08АП-3541/2007; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. N 14АП-2249/2009; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2009 г.

N 09АП-11780/2009; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2012 г.

N 15АП-12348/12 и др.). Однако следует иметь в виду, что во всех вышеперечисленных случаях, признавая договора субаренды, заключенные в отсутствие согласия арендодателя, недействительными суды исходили из их ничтожности. Между тем, Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ в подразделы 4 и 5 Раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ были внесены изменения.В отличие от прежней редакции ст.

168 ГК РФ, согласно которой

«сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов»

признавалась ничтожной, «если закон прямо не устанавал ее оспоримость», в действующей редакции настоящей статьи такая сделка считается «оспоримой». В ГК РФ были добавлены статьи, посвященные таким вопросам, как согласие на совершение сделки (которые, на наш взгляд, также могут быть применимы к данной ситуации).

В частности, положениями ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что: 1.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.

Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.Возможно, после вышеуказанных изменений в ГК, судебная практика пойдет по другому пути.Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по недействительному договору субаренды неосновательным обогащением первоначального арендатора?Как разъяснил ВАС РФ, денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или незаключенному) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.Можно привести конкретный пример, разрешения арбитражным судом иска, связанного с применением норм о неосновательном обогащении, при возврате внесенных платежей по договору субаренды, признанному незаключенным.Так, истец (субарендатор) обратился в Арбитражный суд к ответчику (арендатору) с иском о взыскании неосновательного обогащения, указывая на то, что договоры субаренды N 35 и N 1 являются ничтожными сделками в силу отсутствия согласия арендодателя на передачу недвижимого имущества в субаренду, в связи с чем основания для взимания платы по указанным договорам субаренды отсутствуют.Однако, признавая данные договора субаренды незаключенными, суд, вместе с тем, пришел к правильному выводу о возникшей обязанности ответчика по возврату истцу полученной от него суммы арендных платежей, в то время как истец, неосновательно пользовавшийся помещением, законным арендатором которого являлся ответчик, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.Установив, что согласованная и установленная сторонами ставка аренды не превысила обычных ставок аренды аналогичных объектов в данной местности, а также учитывая, что плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие неосновательного обогащения у сторон по отношении друг к другу.При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11 по делу N А07-18263/2010).Что касается вопроса применения норм о неосновательном обогащении при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором (по недействителному договору субаренды), то поскольку договор является недействительным, произведенные истцом улучшения, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст.

1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.Между тем, предъявляя вышеуказанные требования, субарендатор должен, во-первых, представить в суд доказательства непосредственной связи расходов на приобретение оборудования и материалов с произведенными неотделимыми улучшениями (ремонтными работами в указанном помещении и др.), а также доказательства, подтверждающие, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 марта 2008 г. N Ф09-958/08-С6).Адвокат Савостьянова ОЛЬГАЕсли у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:8 (962) 998-00-18Консультации платные.

Получите согласие на субаренду земли или уведомите собственника

Чтобы сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать законодательство, которое действовало на дату возникновения правоотношений. Согласие потребуется, если арендатор получил участок до вступления в силу ЗК РФ или соответствующее условие содержит договор (). О необходимости затребовать согласие можно узнать из актов конкретного региона.

Например, в Москве следует обратиться к положениям «О землепользовании в городе Москве». Данный нормативный акт предусматривает согласие по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти (п. 6 ст. 8 Закона). Попросите разрешение, если срок аренды менее пяти лет ().

В других случаях, если земля предоставляется на срок свыше пяти лет, получать разрешение на субаренду не требуется (п. , ). Необходимо уведомить арендодателя или собственника (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ). Подробно узнать о процедуре получения соглашения на различные виды недвижимости можно на или .

Пять советов юриста: как избежать конфликтов между собственниками помещений и арендаторами

Такие споры встречаются чаще всего, так как большинство конфликтов связаны с финансами. Если договор предусматривает право собственника во внесудебном порядке его расторгнуть даже при незначительной просрочке, он этим правом, скорее всего, воспользуется. Но зачастую арендатор не торопится освобождать помещение, указывая, что просрочки незначительны, а условия подписанного им договора несправедливы.

Спор может переместиться в суд. Если договор по какой-то причине не содержит такого права для арендодателя, то конфликт может затянуться на долгое время.

Хитрый арендатор может допускать незначительные просрочки (или они происходят не подряд), что не дает собственнику права требовать расторжения договора по закону. Совет: Во избежание подобных ситуаций следует тщательно проработать договор в части оснований для его одностороннего внесудебного расторжения в случае нарушений условий оплаты.

Они должны защищать интересы обеих сторон: не позволять арендатору систематически безнаказанно нарушать сроки платежа, а собственнику выселять арендатора при незначительной однократной просрочке. Во-вторых, пропишите штраф за отказ освободить помещение при досрочном расторжении договора.

Также арендодателю нельзя забывать об обеспечительном платеже в размере, как минимум, однократной арендной платы. Он может быть использован для покрытия просрочки.

2.Несправедливая арендная плата Конфликт возникает, когда одна из сторон считает установленный договором размер арендной платы несправедливым. Чаще всего такое происходит при неустойчивой экономике, когда арендные ставки на рынке меняются.

Совет: Для обоюдной защиты пропишите в договоре возможность пересмотра ставок арендной платы по требованию одной из сторон. Или даже их одностороннего изменения (например, не чаще одного раза в год) при определенных обстоятельствах.

Например, изменение среднерыночных ставок арендной платы за коммерческие помещения на определенный процент в ту или иную сторону. 3.Неоднозначные формулировки Зачастую споры возникают из-за неоднозначных формулировок по условиям платежей: сроки оплаты, состав, валюта, возврат обеспечительного платежа.

В практике был случай, когда обеспечительный платеж по договору аренды помещения был указан в иностранной валюте. При заключении договора он уплачивался в рублях по курсу ЦБ на дату платежа. Условий о том, как данный платеж должен возвращаться, договор не содержал.

Когда стороны решили расстаться, курс валюты вырос почти вдвое.

Арендатор считал, что ему должна быть возвращена сумма по текущему курсу, арендодатель – что фактически уплаченная. В итоге суд встал на сторону собственника.

Совет: Скрупулезно изучайте условия договора по платежам. Не допускайте их двойного толкования. Если вы до конца не понимаете какое-то условие, просите контрагента его изложить более понятным языком.

4.Ухудшение помещения или несогласованная перепланировка Такие споры возникают из-за того, что арендатор либо не получил согласия на перепланировку, либо не согласовал конкретный перечень мероприятий с арендодателем.

Закон прямо допускает возможность досрочного расторжения договора в таком случае. Однако, как показывает практика, собственнику не всегда это удается. Если в суде он не докажет, что в результате произведенной несогласованной перепланировки качество помещения существенно ухудшилось, а его стоимость снизилась, то спор будет проигран.

Совет: Не забывайте тщательно прописывать в договоре порядок согласования и проведения всех работ в арендуемом помещении. Это облегчит жизнь обеим сторонам.

Кроме того, если собственнику важно иметь оперативную возможность выселить арендатора в случае подобного нарушения, то договор должен предусматривать право на его одностороннее внесудебное расторжение в таком случае.

Часто стороны спорят о том, кому принадлежат улучшения арендованного помещения. В связи с этим сторонам следует заранее решить их судьбу: в чью собственность они поступают, должен ли владелец компенсировать арендатору их стоимость и т.п.

Во-вторых, четко определите в договоре, что стороны понимают под «неотделимыми улучшениями», так как на практике они по-разному их себе представляют. Например, один арендатор помещения считал установленные им кондиционеры и офисные перегородки отделимыми улучшениями и планировал их демонтировать по окончании срока аренды. Владелец же правомерно считал, что помещение следует ему вернуть в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, без проведения восстановительного ремонта.

5.Досрочное расторжение договора Иногда собственник или арендатор решает, что договор для него уже не интересен, и ищет возможность его расторгнуть. Часто договоры аренды коммерческих помещений предусматривают право сторон немотивированно его расторгнуть. В последнее время такое право обусловливается уплатой второй стороне определенной денежной суммы (плата за отказ от договора) в размере нескольких ежемесячных ставок арендной платы.

Желающие досрочно расторгнуть договор должны оценить свои перспективы по снижению платы за такой отказ. Здесь многое зависит от условий договора: срок аренды, назначение помещения; положения сторон (являются ли стороны равными участниками оборота или одна из них заведомо более слабая).

Если договор не дает права на односторонний отказ, заинтересованная сторона может начать его нарушать, вынуждая вторую сторону его расторгнуть или провоцируя ее на похожие нарушения.

Совет: При возникновении спора не спешите сразу расторгать договор, если такое право вам предоставлено.

Проанализируйте свои возможности, расходы и потери. Если вы арендодатель, оцените как быстро сможете найти нового арендатора.

Возможно, полученная неустойка не покроет убытков от вынужденного простоя помещения.

Арендатору следует задуматься насколько быстро он найдет подходящее помещение, какие затраты понесет. Желательно к разрешению конфликта привлечь юристов. Они проанализируют условия договора и закон, после чего расскажут про возможные сценарии и что надо делать, чтобы избежать новых споров.

Общение сторон необходимо вести в письменной форме и в строгом соответствии с требованиями договора.

Например, если им предусмотрен обмен сообщениями по электронной почте по конкретным адресам, не стоит вести переписку с другого. В ваш адрес письма должны поступать только от предусмотренного договором адресата, иначе потом будет трудно доказать, что вы что-то направляли контрагенту или получали от него. Если договором не установлены требования к способу передачи сообщений, ведите переписку по почте заказными письмами с уведомлением о вручении или с помощью курьерской службы.

Зачастую стороны, уладив конфликт, забывают зафиксировать новые условия в договоре. Это большая ошибка. Новые условия не будут работать автоматически.