Смена ук управляющей компании голосование по доверенности

Смена ук управляющей компании голосование по доверенности

Как могут расторгнуть договор наниматели?


Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса. Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления.

В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Повестка дня собрания при смене управляющей компании

Основными вопросами собрания должны быть:

  1. обсуждение деталей нового договора.
  2. выборы новой УК;
  3. расторжение договора с компанией по причине (указать причину);

Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.

Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания. Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно , сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика.

В деле суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.О наличии подписанного в соответствии с договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № .Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации.

Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД.

Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности ().

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Источник: Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом. Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.

Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.

Чем должна заниматься управляющая компания Источник: В обязанности управляющей компании входят: — контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора); — прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ); — распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности; — создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Чем должна заниматься управляющая компания Источник: В обязанности управляющей компании входят: — контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора); — прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ); — распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности; — создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья.

Сюда обычно включены: — осмотр общедомового имущества (например, два раза в год); — текущий ремонт помещений; — подготовка здания к зиме; — устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом; — обеспечение чистоты подъезда и двора; — озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу; — обеспечение работы счетчиков; — выявление расхитителей энергетических ресурсов; — учет регистрации собственников жилья; — предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией Источник: , pixabay.com Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом: — по соглашению сторон; — согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении; — путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию; — в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.); — на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании Смена управляющей компании происходит в несколько этапов: 1. Создание инициативной группы. 2. Сбор необходимых документов.

Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления. 3. Организация общего собрания жильцов.

Инициативная группа должна известить о нем всех собственников квартир письменно, не позднее чем за 10 дней до проведения.

Официальные предупреждения вручаются владельцам жилья под роспись. При заочном голосовании к ним прикрепляют бюллетени для голосования. В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем: — сведения о форме собрания (очной или заочной); — паспортные данные инициаторов собрания; — дату, время, место проведения; — при заочном голосовании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора; — повестку дня.

В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем: — сведения о форме собрания (очной или заочной); — паспортные данные инициаторов собрания; — дату, время, место проведения; — при заочном голосовании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора; — повестку дня. 4. Проведение общего собрания собственников. В протоколе перечисляются нарушения управляющей компанией условий договора и претензии жильцов.

Решение о смене организации считается принятым, если «за» высказались более 50% собственников квартир.

При этом количество голосов у каждого конкретного собственника зависит от того, сколько квадратных метров жилой и общей площади дома ему принадлежит. 5. Выбор новой управляющей компании. Инициативная группа представляет список кандидатов на управление домом и макеты договоров с ними.

Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома имеют право определять владельцы квартир. При этом Жилищным кодексом РФ определены обязательные пункты: — состав общего имущества, входящего в зону ответственности управляющей компании; — списки работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг; — порядок внесения изменений в эти списки; — порядок расчета платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома; — перечисление способов внесения платы; — порядок осуществления контроля деятельности компании. 6. Подписание протокола общего собрания членами счетной комиссии, председателем и секретарем.

Документ обязательно должен содержать: — повестку дня; — описание хода голосования; — описание процедуры оповещения управляющей компании о решениях собрания; — описание процедуры оповещения жильцов, в том числе не участвовавших в собрании. 7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. Передача документов должна состояться в течение 30 дней.

Как решать спорные вопросы Источник: , Николай Корешков Если управляющая компания отказывается передать дела другой организации и не признает решения общего собрания жильцов, надо письменно зафиксировать все нарушения прав собственников. Новая управляющая компания имеет право жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, обращаться в суд.

Нередки случаи, когда отстраненная управляющая компания отказывается передавать техническую документацию или вовсе не имеет необходимых бумаг. В этом случае необходимо также обращаться в суд. Он обяжет прежнюю организацию восстановить и представить утраченные документы.

Новая управляющая компания может заняться этим сама и взыскать понесенные расходы со своих предшественников. Долги прежней управляющей компании Источник: , Николай Корешков Собственники квартир вправе требовать от прежней управляющей компании средства, оставшиеся на ее счетах.

Для этого надо запросить у организации отчет о финансово-хозяйственной деятельности, в котором указаны: — список выполненных работ и их стоимость; — договоры с подрядчиками; — сметы и акты выполненных работ и т.п. С помощью отчета можно выяснить, какую сумму прежняя управляющая компания должна перечислить своей преемнице.

Если собственники квартир подозревают организацию в обмане и сокрытии средств, юристы новой управляющей компании или председатель ТСЖ могут инициировать строительно-техническую экспертизу и требовать вернуть деньги в суде. Как выбрать новую управляющую компанию Источник: , Александр Кожохин В Подмосковье существует специальный рейтинг управляющих компаний.

Его ежеквартально публикуют на . Классификацию организаций проводят по аналогии с оценкой гостиниц по системе звезд.

Рейтинг составляют на основе голосования жителей по 13 критериям. Среди них качество взаимодействия с советами многоквартирных домов, качество содержания подъездов и дворов, своевременность расчетов с ресурсоснабжающими организациями, организация работы диспетчерского обслуживания населения, выполнение ремонта подъездов, бесперебойная поставка коммунальных услуг.

В четвертом квартале 2019 года в областной рейтинг вошли 928 предприятий, из них самую высокую оценку – четыре звезды – получили 96 компаний.

Три звезды у 610 организаций, две звезды у 222 предприятий.

Низший балл в текущем рейтинге не присвоили никому.

Смена одной управляющей организации на другую

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления — управление управляющей организацией — остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья. Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ — истечение срока действия договора управления многоквартирным домом.

Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации.

протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию. Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.
Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Рекомендуем прочесть:  Выезд населения из россии

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  1. утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.
  2. выбор новой управляющей организации;
  3. расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был. Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Дата изменения: 16 апреля 2015 г.

Какие документы нужны для смены УК

Мы рассмотрели, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме с согласия собственников, однако немаловажной стороной вопроса является документация. Рассмотрим также все необходимые документы, а также образец уведомления о смене управляющей компании.

После удачного проведения собрания жильцов в администрацию вашего города необходимо будет представить следующие документы:

  • протокол собрания жильцов — если в совете дома нет специалиста, который знает, как правильно, согласно 162 статьей Жилищного кодекса РФ, протоколировать собрание, то лучше обратиться к специалисту, так как без грамотно составленного документа перейти на новую УК будет трудно;
  • доказательства — данная категория включает в себя все возможные бумаги, который в той или иной степени будут доказывать факт наличия нарушений со стороны вашей управляющей компании. Это могут быть чеки с завышенными тарифами, документы из счетной комиссии, фотографии, видеоматериалы и т.д.
  • договор со старой УК — данная бумага необходима для того, чтобы доказать факт осуществления деятельности в отношении вашего многоквартирного дома;
  • заявление — документ, в котором жильцы обращаются с просьбой о смене УК с предоставлением списка причин;

Мы рассмотрели способ, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме самостоятельно с согласия собственников и полностью по закону. Если подойти к вопросу грамотно и точно следовать инструкции, проблем с процедурой смены УК в МКД не возникнет.

Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка.Поделиться с друзьями:ТвитнутьПоделитьсяПлюсанутьПоделитьсяОтправитьКласснутьЛинканутьЗапинить

Способы перехода МКД к управляющей организации


Есть несколько способов перехода многоквартирного дома к управляющей организации:

  1. проведение открытого конкурса по выбору УК.Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ. Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой. Старая управляющая организация за 30 дней до окончания действия договора управления должна передать всю техническую документацию на дом в новую управляющую организацию ().Если МКД без управления вследствие лишения УК лицензии или исключения дома из реестра лицензий субъектов РФ либо после введения жилого дома в эксплуатацию, он выставляется на открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. Победитель конкурса из числа управляющих организаций получает право на заключение договоров управления с собственниками данного МКД. 44167После заключения договоров новой УК с собственниками начинается процесс подачи документов в ГЖИ. Каких именно в каждом из вышеописанных случаев, рассмотрим чуть позже.
  2. решение общего собрания собственников;

Как поменять управляющую компанию

14 мая, 18:29Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом.

Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала.

Но иногда компания не справляется со своими обязанностями.

Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать. Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании. Три вида управляющих компанийВ законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация».

Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.УК, выбранная на общем собрании собственниковЭтот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.Компания, выбранная на открытом конкурсеОткрытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией.

Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет.

Такую организацию заменить проще. «Временная» управляющая компания.Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная».

Но выбрать могут и ту же самую организацию.Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.Когда можно поменять управляющую компаниюЕсть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.

В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  1. если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  2. если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.
  3. если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  4. если жители решили сменить способ управления домом;

Разберём эти случаи подробнее.Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношенийВряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая?

Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.Если УК нарушает условия договораЭто, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет.
Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.Если УК нарушает условия договораЭто, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет.

Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.

Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.Если УК допускает небольшие нарушения договора или по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью.

Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.Соберите доказательства нарушений.

Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  1. УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
  2. невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
  3. у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  4. УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;

Если жители решили сменить способ управления домомВ этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья).

Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.Если договор не отвечает текущим реалиямВ Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств».

Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор.

Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

  • Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
  • Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями.
  • Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах: в реестре лицензий субъекта РФ (например, или ). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в . Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна. В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению.

Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.Как подготовиться к собранию собственниковЧтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.Но правила проведения собрания не главная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться.

Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное.

Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

  • Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
  • Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.

Найдите единомышленниковЕсли у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.Соберите все доказательстваПосмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.Подыщите достойную замену УК

  1. найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;
  2. сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги. С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.
  3. изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов. Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории.

    Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, и ;

  4. посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;
  5. чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.

Расскажите о своих планах другим соседямПовесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов. Если таких нет, можно всё это создать. Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями.

Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.Как преодолеть инертность собственниковИспользуйте несколько способов уведомленияЗакон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний. Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда. И помните, что обязательный не значит единственный.

Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже будет стоить 300 рублей.

То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей.

И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей. Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можно .То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников.

Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.Обойдите квартиры и напомните о собрании личноЛичное напоминание — самое лучшее. Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов.

Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителейВо время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти. Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.Выберите удобный способ голосованияЗакон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании.

Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.Как провести собрание собственниковИтак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену. Что дальше? Как проводить собрание?До начала собрания зарегистрируйте пришедшихПопросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.Проверьте, есть ли кворумКворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным.

В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании. К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв.

м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т.

д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание.

Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голосаПредседательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании.

Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени. При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.Составьте протокол по итогам собранияЭто нужно сделать : у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.Проинформируйте жильцов о результатах собранияОбычно решения вывешиваются в подъезде.

Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.Отправьте протокол в УКЭто должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания. Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию.

Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании. Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания.

Подведём итоги:

  • Заключайте договор с новой УК не больше чем на 1 год — за первый год работы вы сможете оценить её и отказаться без лишних хлопот, если она не подойдёт.
  • До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
  • Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
  • Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его или найдите нарушения, допущенные УК.
  • УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
  • Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя ПожидаеваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Повод для смены управляющей компании

Существует ряд причин, по которым вы можете сменить управляющую компанию:

  1. Управляющая компания допускает грубые нарушения основных условий договора. Проще говоря, если УК не исполняет свои обязанности по предоставлению оговоренных услуг, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  2. Окончен установленный срок действия договора, заключенного между управляющей компанией и жильцами дома. Собственники квартир в многоквартирном доме не обязаны заключать договор с этой же организацией. К моменту окончания действия договора они вполне могут себе подыскать более подходящую компанию.
  3. Вашу управляющую компанию лишили лицензии в результате систематических нарушений. Вы не обязаны ждать, пока организация уладит все формальности и вернет себе право на этот вид деятельности. В этом случае договор автоматически аннулируется.
  4. Вы решили сменить форму управления многоквартирным домом, заменив управляющую компанию товариществом собственников жилья. Секрет в том, что ТСЖ может нанять для содержания дома управляющую организацию. Таким образом, вы можете избавиться от нерадивой управляющей организации, не дожидаясь окончания действия договора.
  5. Вы можете расторгнуть договор по соглашению сторон. Чисто гипотетически, вы можете прийти однажды в дирекцию управляющей организации и сказать – а не расторгнуть ли нам с вами договор? И дирекция может сказать – о, ну раз вы настаиваете, мы вынуждены согласиться. Но это ситуация из разряда утопических, чаще всего управляющие компании не отказываются так легко от «своих» домиков. Добровольное согласие значительно ускорит процесс перехода от одной управляющей компании к другой.

По большому счету, закон не запрещает жильцам многоквартирного дома менять управляющую компанию по своему желанию, даже если та своевременно и в полном объеме исполняет оговоренные обязанности. Именно об этом говорит прецедентное решение, вынесенное Арбитражным судом ().

Единственное ограничение, которое накладывается законодательно, не звучит, как прямой запрет на расторжение договора. В соответствии , Жилищного кодекса Российской Федерации, расторгнуть договор в одностороннем порядке без веских причин разрешается по окончании каждого последующего года со дня заключения данного договора. К этому моменту собственниками жилых помещений в многоквартирном доме уже должно быть принято решение о смене формы правления, либо о смене управляющей организации.

Таким образом, государство законодательно дает компании время, в течение которого она может проявить себя с хорошей стороны, несмотря на неблагоприятное наследие своего предшественника.

Этот шаг также исключает возможность постоянной бездумной смены управляющей компании жильцами многоквартирного дома в зависимости от их настроения.

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги».

В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе.

И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.У собственников помещений есть законное право сменить УО.

Согласно , договор управления может быть расторгнут:

  1. по соглашению сторон ();
  2. при наличии такого условия в договоре ().В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления ().Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК ().Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.
  3. по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон ();

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами. Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов.

Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  • Состояние документации.
  • Открытость деятельности фирмы.
  • Квалификацию рабочих кадров.
  • Количество МКД под управлением организации.
  • Материальную базу.
  • Организационную состоятельность.
  • Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.
  • Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  • Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть , ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность. Проверить наличие лицензии можно .

Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора. Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания. Предлагаем узнать о том, .

Претензии прежней УК по поводу долгов

Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании.

Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей. Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается. Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде.