Счета эскроу для застройщиков 2020

Аккредитив — что это такое?

Это документ стандартной формы, который оформляется на банковский счет. Покупатель открывает счет и вносит деньги — сумму, отраженную в договоре купли-продажи, а банк (предлагающий подобную услугу) выпускает аккредитив и блокирует средства. В документе прописаны условия, только после выполнения этих условий продавец получает возможность забрать деньги, например, оформление права собственности на покупателя.После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем.

Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета.

Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию.

Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре.

Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности.

Вознаграждение банку не выплачивается.

Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».

К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Но вы же помните, что мы живем в России?

Но тут еще одна засада — деньги в нашей стране имеют свойство дешеветь (а иногда просто прекращаются в фантики).

И если с застройщиком случится неприятность в виде банкротства, то вряд ли дольщик сможет на возвращенные (через 3 года стройки) деньги купить ту же квартиру того же метража в той же локации.Во-третьих, может обанкротиться банк.

С меньшей долей вероятности, но тем не менее.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером.

Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

1. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
2. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2019 года.

Но застройщиков подобная возможность не привлекает.

На 1 ноября 2019 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков.

Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна.

Если застройщик перестанет отвечать требованиям закона

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.Но если раньше сообщали только о том, что застройщик уже не имеет права получать от дольщиков деньги, то теперь будут сообщать еще и о том, что застройщик просрочил сдачу квартиры на полгода. Ведомства узнают, что застройщик не выполняет обязательства, и не разрешат ему получать деньги от новых покупателей.

Эскроу сбросили со счета

Определены критерии для застройщиков, которые смогут не переходить на эскроу-счета с 1 июля 2019 года.

Фото: photoxpress Системообразующим застройщик может быть признан, если реализует свои проекты не менее чем в четырех регионах и имеет объем строящегося жилья более 4 миллионов квадратных метров.

Он сможет продавать квартиры в объектах, которые построены не менее чем на шесть процентов. «Мы поддержали такой подход», — сообщил на коллегии минстроя вице-премьер Виталий Мутко.

Он пояснил, что речь идет о крупных компаниях, которых будет немного.Ранее СМИ сообщили, что этим критериям в стране соответствуют только две компании: группа ПИК, которая строит 7,6 миллиона квадратных метров, и ЛСР с 4,2 миллиона квадратных метров. «Значит, будет только ПИК и ЛСР», — прокомментировал эти сведения Виталий Мутко. Он уточнил, что критерии к застройщикам, дающие им право завершить объекты по старым правилам, еще не утверждены, они были внесены в правительство 29 марта.Читайте также Послабления также планируется сделать для застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий.

Для них достаточно иметь 15-процентную готовность для того, чтобы не переходить на эскроу-счета.Минстрой также предлагал не переводить на новую схему финансирования проекты, которые возводятся в рамках реновации в столице. Однако Виталий Мутко не поддержал эту инициативу.Право достраивать проекты по старым правилам предлагается дать всем застройщикам, если дом готов более чем на 30 процентов и в нем продано не менее 10 процентов квартир.Компании, которые достраивают проблемные объекты по соглашению с регионами, также могут избежать перехода на эскроу-счета, при готовности объекта в шесть процентов.Компании планируется поддержать и инфраструктурно.

Государство намерено выделять под застройку площадки с уже подведенными коммуникациями. Виталий Мутко сообщил, что эти задачи заложены в программу «Стимул».

«Сегодня инженерно подготовлены территории под 30-50 миллионов квадратных метров жилья»

, — сообщил вице-премьер.

Этот показатель почти на 5 процентов ниже, чем в 2017 году. На многоквартирные дома пришлось 43,24 миллиона квадратных метров, на индивидуальное жилищное строительство — 32,42 миллиона.Между темКлючи от квартир первого в России дома, возведенного по новой долевой схеме, вручили новоселам в Воронеже.

17-этажную «свечку» на 144 квартиры в микрорайоне «Ласточкино» местный домостроительный комбинат вызвался возвести по новым правилам сам.- Мы построили дом на собственные средства.

Нам важно было отработать механизм, сделать его понятным и комфортным для покупателей, — рассказал директор ДСК Андрей Соболев.Суть новых правил игры в долевом строительстве — во введении эскроу-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей квартир.

Пока они не получат ключи, деньги остаются в банке.

Застройщик их получает лишь после ввода жилья в эксплуатацию и регистрации прав собственности за новоселами. Если что-то пошло не так: компания разорилась, дом не приняли — деньги в полном объеме возвращают покупателям.Пока открытие эскроу-счетов носит добровольный характер. Однако с 1 июля.оно станет обязательным.Продажу квартир в «Ласточкино» открыли в сентябре.

Покупателей предупреждали — дом экспериментальный.- Нам объяснили, что сначала деньги переводятся в банк, а после сдачи дома отдаются застройщику, — рассказал новосел Константин Колокольников. — Ничем не рискуешь.- Страшно не было.

Опасения, что из-за электронного документооборота между застройщиком, банком и Росреестром у людей возникнут проблемы с оформлением бумаг, тоже не оправдались.Подготовил

Чего ждать покупателям

У нововведения есть и подводные камни, а именно – увеличение себестоимости строительства.

Если раньше строители имели бесплатный источник финансирования в виде средств дольщиков, то теперь им придется обращаться за банковским кредитованием под 7-10% годовых. Вполне вероятно, что девелоперы постараются компенсировать переплату за счет увеличения цен на новостройки.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию.

Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу

Москва, 1 июля — «Вести.Экономика». Вступил в силу закон о переходе застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов.

По закону дома нельзя строить за счет денег дольщиков.

Согласно новым правилам покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу.Застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита.

Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства (п. 6 ст. 15. 5, Федеральный закон № 214-ФЗ).Таким образом, финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых своевременная сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учета становятся важными составляющими успешного завершения проекта.В то же время закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 г.

– для девелоперов, чьи проекты частично завершены.

Данное отступление позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений.Согласно постановлению правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов.Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья. Если застройщик включен в перечень системообразующих российских организаций и получил разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 4 млн кв.

м на территории 4 субъектов РФ, строительная готовность объекта может составлять 6%.Такая же планка установлена для застройщиков, взявших на себя обязательства по завершению долевого долгостроя вместо компаний-банкротов. Постановление также предусматривает право регионов устанавливать собственные критерии и случаи их применения, при условии предоставления финансовых гарантий завершения строительства, которое велось без использования эскроу-счетов.Переход от долевого финансирования строительства снизит риски для всех участников рынка первичной недвижимости.»Банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков.

Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, которые застройщики получали от дольщиков», – отметила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России.По состоянию на 17 июня 2019 г. в 7 банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд руб.

Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу.