Счета эскроу для застройщиков 2020

Аккредитив — что это такое?


Это документ стандартной формы, который оформляется на банковский счет. Покупатель открывает счет и вносит деньги — сумму, отраженную в договоре купли-продажи, а банк (предлагающий подобную услугу) выпускает аккредитив и блокирует средства. В документе прописаны условия, только после выполнения этих условий продавец получает возможность забрать деньги, например, оформление права собственности на покупателя.После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем.

Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета.

Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию.

Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре.

Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности.

Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет.
При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет.

Вознаграждение банку не выплачивается.

Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».

К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Но вы же помните, что мы живем в России?

Но тут еще одна засада — деньги в нашей стране имеют свойство дешеветь (а иногда просто прекращаются в фантики).

И если с застройщиком случится неприятность в виде банкротства, то вряд ли дольщик сможет на возвращенные (через 3 года стройки) деньги купить ту же квартиру того же метража в той же локации.Во-третьих, может обанкротиться банк.

С меньшей долей вероятности, но тем не менее.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером.

Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

  1. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
  2. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2019 года.

Но застройщиков подобная возможность не привлекает.

На 1 ноября 2019 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков.

Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна.

Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Если застройщик перестанет отвечать требованиям закона

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.Но если раньше сообщали только о том, что застройщик уже не имеет права получать от дольщиков деньги, то теперь будут сообщать еще и о том, что застройщик просрочил сдачу квартиры на полгода. Ведомства узнают, что застройщик не выполняет обязательства, и не разрешат ему получать деньги от новых покупателей.

Эскроу сбросили со счета

Определены критерии для застройщиков, которые смогут не переходить на эскроу-счета с 1 июля 2019 года.

Кроме проектов в высокой степени готовности исключение планируется сделать для системообразующих девелоперов, а также тех, кто реализует комплексные проекты и завершает проблемные объекты. Проекты, которые пока существуют на бумаге, перейдут на эскроу-счета. Фото: photoxpress Системообразующим застройщик может быть признан, если реализует свои проекты не менее чем в четырех регионах и имеет объем строящегося жилья более 4 миллионов квадратных метров.

Фото: photoxpress Системообразующим застройщик может быть признан, если реализует свои проекты не менее чем в четырех регионах и имеет объем строящегося жилья более 4 миллионов квадратных метров.

Он сможет продавать квартиры в объектах, которые построены не менее чем на шесть процентов. «Мы поддержали такой подход», — сообщил на коллегии минстроя вице-премьер Виталий Мутко.

Он пояснил, что речь идет о крупных компаниях, которых будет немного.Ранее СМИ сообщили, что этим критериям в стране соответствуют только две компании: группа ПИК, которая строит 7,6 миллиона квадратных метров, и ЛСР с 4,2 миллиона квадратных метров. «Значит, будет только ПИК и ЛСР», — прокомментировал эти сведения Виталий Мутко. Он уточнил, что критерии к застройщикам, дающие им право завершить объекты по старым правилам, еще не утверждены, они были внесены в правительство 29 марта.Читайте также Послабления также планируется сделать для застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий.

Для них достаточно иметь 15-процентную готовность для того, чтобы не переходить на эскроу-счета.Минстрой также предлагал не переводить на новую схему финансирования проекты, которые возводятся в рамках реновации в столице. Однако Виталий Мутко не поддержал эту инициативу.Право достраивать проекты по старым правилам предлагается дать всем застройщикам, если дом готов более чем на 30 процентов и в нем продано не менее 10 процентов квартир.Компании, которые достраивают проблемные объекты по соглашению с регионами, также могут избежать перехода на эскроу-счета, при готовности объекта в шесть процентов.Компании планируется поддержать и инфраструктурно.

Государство намерено выделять под застройку площадки с уже подведенными коммуникациями. Виталий Мутко сообщил, что эти задачи заложены в программу «Стимул».

«Сегодня инженерно подготовлены территории под 30-50 миллионов квадратных метров жилья»

, — сообщил вице-премьер.

К 2022 году цифру планируется довести до 200 миллионов.Переход на проектное финансирование также может оказать негативный кратковременный эффект на ввод жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям, сообщил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.По уточненным данным, объем ввода жилья в 2019 году составил 75,66 миллиона квадратных метров, сообщил он.
К 2022 году цифру планируется довести до 200 миллионов.Переход на проектное финансирование также может оказать негативный кратковременный эффект на ввод жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям, сообщил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.По уточненным данным, объем ввода жилья в 2019 году составил 75,66 миллиона квадратных метров, сообщил он.

Этот показатель почти на 5 процентов ниже, чем в 2017 году. На многоквартирные дома пришлось 43,24 миллиона квадратных метров, на индивидуальное жилищное строительство — 32,42 миллиона.Между темКлючи от квартир первого в России дома, возведенного по новой долевой схеме, вручили новоселам в Воронеже.

17-этажную «свечку» на 144 квартиры в микрорайоне «Ласточкино» местный домостроительный комбинат вызвался возвести по новым правилам сам.- Мы построили дом на собственные средства.

Нам важно было отработать механизм, сделать его понятным и комфортным для покупателей, — рассказал директор ДСК Андрей Соболев.Суть новых правил игры в долевом строительстве — во введении эскроу-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей квартир.

Пока они не получат ключи, деньги остаются в банке.

Застройщик их получает лишь после ввода жилья в эксплуатацию и регистрации прав собственности за новоселами. Если что-то пошло не так: компания разорилась, дом не приняли — деньги в полном объеме возвращают покупателям.Пока открытие эскроу-счетов носит добровольный характер. Однако с 1 июля.оно станет обязательным.Продажу квартир в «Ласточкино» открыли в сентябре.

Покупателей предупреждали — дом экспериментальный.- Нам объяснили, что сначала деньги переводятся в банк, а после сдачи дома отдаются застройщику, — рассказал новосел Константин Колокольников. — Ничем не рискуешь.- Страшно не было.

Наоборот, мы ощущали какую-то надежность, что наши деньги лежат, как в сейфе, — добавила Анастасия Толоконникова.Сейчас в новостройке продано уже 103 квартиры.

Опасения, что из-за электронного документооборота между застройщиком, банком и Росреестром у людей возникнут проблемы с оформлением бумаг, тоже не оправдались.Подготовил

Чего ждать покупателям

У нововведения есть и подводные камни, а именно – увеличение себестоимости строительства.

Если раньше строители имели бесплатный источник финансирования в виде средств дольщиков, то теперь им придется обращаться за банковским кредитованием под 7-10% годовых. Вполне вероятно, что девелоперы постараются компенсировать переплату за счет увеличения цен на новостройки.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию.

Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу

Москва, 1 июля — «Вести.Экономика». Вступил в силу закон о переходе застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов.

По закону дома нельзя строить за счет денег дольщиков.

Согласно новым правилам покупатели квартир больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на сберегательных счетах эскроу.Застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита.

Доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства (п. 6 ст. 15. 5, Федеральный закон № 214-ФЗ).Таким образом, финансовым гарантом дольщиков выступает банк, а для застройщика создаются условия, в которых своевременная сдача объекта и проведение процедуры кадастрового учета становятся важными составляющими успешного завершения проекта.В то же время закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 г.

– для девелоперов, чьи проекты частично завершены.

Данное отступление позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений.Согласно постановлению правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480 застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30% и не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, будет продано без использования эскроу-счетов.Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья. Если застройщик включен в перечень системообразующих российских организаций и получил разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 4 млн кв.

м на территории 4 субъектов РФ, строительная готовность объекта может составлять 6%.Такая же планка установлена для застройщиков, взявших на себя обязательства по завершению долевого долгостроя вместо компаний-банкротов. Постановление также предусматривает право регионов устанавливать собственные критерии и случаи их применения, при условии предоставления финансовых гарантий завершения строительства, которое велось без использования эскроу-счетов.Переход от долевого финансирования строительства снизит риски для всех участников рынка первичной недвижимости.»Банковская система готова к переходу на проектное финансирование застройщиков.

Запас капитала уполномоченных банков позволяет заместить банковским кредитованием средства, которые застройщики получали от дольщиков», – отметила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Подразделения банков, бизнес-модель которых предусматривает работу с застройщиками, присутствуют в каждом регионе России.По состоянию на 17 июня 2019 г. в 7 банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 млрд руб.

Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу.