Продление договоров на земельные участки

В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать


Если публичный участок предоставляется в аренду на торгах, продление договора по общему правилу невозможно, придется участвовать в новом аукционе. Для заключения договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков торги обязательны ( Земельного кодекса Российской Федерации). При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора на новый срок ( Земельного кодекса Российской Федерации).

Если договор аренды земельного участка, который должен предоставляться на торгах, заключен на новый срок без их проведения, он будет недействительным, как и соглашение о его продлении. Данная позиция отражена в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73. Чтобы снова стать арендатором этого же участка, в соответствии с действующим законодательством необходимо действовать одним из следующих способов: 1) принять участие в процедуре новых торгов в порядке, предусмотренном Земельным Российской Федерации (далее – ЗК РФ); 2) проверить, не появились ли основания получить участок в аренду без торгов.

Их перечень установлен, в частности, — , — Земельного кодекса Российской Федерации, , Федерального закона от 25.10.2001 № 1327-ФЗ

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

, , Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Вы можете обратиться в установленном порядке с заявлением о предоставлении участка.

Отказать вам могут только при наличии определенных . Например, можно получить участок в аренду без торгов, если вы стали ( ЗК РФ). Если вы ранее получили в аренду участок без торгов, можно заключить новый договор аренды также без проведения торгов (пп. 32 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ). Условия для заключения нового договора без торгов (п.

Условия для заключения нового договора без торгов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ): — арендатор подал заявление о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия прежнего договора аренды; — прежний договор аренды не был расторгнут с этим арендатором по основаниям, предусмотренным законом или договором; — исключительным правом на приобретение данного земельного участка в случаях, предусмотренных федеральными законами, не обладает иное лицо; — на момент заключения нового договора аренды есть основания для аренды без торгов, предусмотренные пп.

1 — 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Если вы не успели, например, подать заявление до окончания срока прежнего договора, но у вас есть основания арендовать участок без торгов, вы не лишены права обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду. Просто обращаться вы будете не на основании пп.

32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (как арендатор), а по иным имеющимся у вас основаниям. Кроме того, вы можете заключить новый договор аренды без торгов, если вы, стали собственником объекта недвижимости на участке (зданий, объектов незавершенного строительства). Управление рекомендует своевременно оформлять права на земельные участки.

Граждане могут подать заявления и необходимые документы, подписанные электронной цифровой подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги», через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций), посредством отправки с использованием веб-сервисов, подать документы в ближайший МФЦ.

Перечень необходимых документов можно узнать на сайте Росреестра или у консультанта в офисе МФЦ.

Специалист-эксперт Западного отдела Управления Росреестра по Республике Тыва Монгуш Б.К.

Регистрация нового договора – нюансы

В ходатайстве может быть выражено желание купить арендуемую землю.

Выкуп происходит в соответствии с кадастровой ценой на нее.Если муниципальные власти ответят согласием, то после поступления денег за участок, новый хозяин должен оформить право собственности в Едином реестре.

После окончания этой процедуры он станет полноправным владельцем земельной недвижимости.

Условия пролонгации договора аренды земельного участка

В зависимости от выбранного варианта продления договора аренды будут меняться и условия, при которых такая процедура возможна. Однако, каким бы ни был способ пролонгации, есть главное условие – стороны договора должны остаться прежними.

При оформлении нового договора в нем можно изменить любые пункты, в том числе период действия, условия оплаты, размер платежа, указание на возможность передачи земли в субаренду, порядок расторжения и т.д. Перезаключение договора предпочтительнее, если период действия арендных отношений от года и более.
Перезаключение договора предпочтительнее, если период действия арендных отношений от года и более. После оформления нового договора, старый полностью теряет юридическую силу.

В соглашение также можно внести некоторые корректировки положений договора. Продление договора аренды таким способом более удобно, так как не требует много времени и хлопот. При автоматическом продлении договор не потеряет законной силы.

Главное условие такого продления – отсутствие претензий у сторон. Следует учитывать, что при автоматическом продлении оспорить какие-либо положения документа будет сложно.

Важно Рекомендуется все-таки перезаключить договор.

К примеру, если арендатор захочет выкупить земельный участок, автоматическую пролонгацию могут посчитать неправомерной.

Также важно учесть, что если первичный договор был заверен у нотариуса, то и все последующие документы, связанные с ним, требуют нотариального заверения.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:Продлить аренду земли могут следующие лица:1.

арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,2.

собственники объектов незавершенного строительства,3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

Как продлить аренду на землю без строений

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ.

Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.
Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

  1. Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
  2. Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
  3. Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение .

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

  • Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.
  • Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
  • Стороны согласовывают обновленные условия сделки.

Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ).

Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:

  • Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
  • Арендатор должен остаться прежним.
  • У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
  • У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
  • Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
  • Земельный участок предоставлен без проведения торгов.

Подробный перечень условий содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. При нарушении данных условий продление аренды будет невозможным.

Документы для продления:

  1. справка об отсутствии задолженности.
  2. договор аренды (читайте, как арендовать земельный участок);
  3. разрешение на строительство;
  4. паспорт арендатора или учредительные документы;
  5. доверенность, если обращается представитель;
  6. выписка из ЕГРН;

Оригиналы предоставлять необязательно, достаточно копий.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта) С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г.

О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г.

О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

Основные тезисы: (1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет. (3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ. (4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст.

39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений) Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: (1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем); (2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ: (1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; (2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; (3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; (4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов: пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст.

39.6 ЗК РФ, а именно: (1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; (2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса.

Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г. Кроме того, в соответствии с п.

«н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г.

№137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если: (а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и (б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то (в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке). Дополнительное переходное положение: В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2019 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если: (а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка, при этом: (б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены? В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок. Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует).

Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

· собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах;

После прекращения действия договора аренды земельного участка, предоставленный по результатам аукциона для строительства, расположенный на таком участке объект незавершенного строительства изымается, и выставляется на публичные торги (по решению суда).

Новый собственник, купивший «незавершенку», имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

Законодательный аспект

Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса. Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются: Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства. Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество. Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ. Если срок аренды участка не закончился, а арендодатель заключил еще один договор с уже новым арендатором, то такая сделка будет признана судом незаконной.

Прежний арендатор имеет право восстановить нарушенные условия договора в суде, требуя с арендодателя возмещения всех понесенных убытков. Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы.

Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений. Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время. Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Статья 610. Срок договора аренды

Шаг 4. Регистрация нового договора

Административное решение служит основанием для заключения нового договора или дополнительного соглашения к предыдущему.

Указанные документы обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Рассмотрение заявления происходит бесплатно. Оплатить потребуется только госпошлину за регистрацию договора в Росреестре.

Ее стоимость одинакова во всех субъектов РФ для физических и юридических лиц – нанимателей – 350 р.

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке. Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования.

Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения. Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

  1. муниципалитет.
  2. физическое лицо;
  3. юридическое лицо;

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.

То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.

Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования.

Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо.