Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей этапы

Шаг 3. Выпишите и пропишите ребенка


Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже можно только при условии его последующей прописки по другому адресу. Чтобы выписать и прописать ребенка, предоставьте в паспортный стол:

  1. удостоверение личности законного представителя — родителя или опекуна;
  2. удостоверение личности ребенка — паспорт или свидетельство о рождении;
  3. технический паспорт и домовую книгу на жилье — отчуждаемое и то, в котором будет прописан несовершеннолетний.
  4. удостоверение личности собственника квартир, из которой выписывается и в которую прописывается ребенок — также необходимо личное присутствие собственников;

В паспортном столе заполните заявление, лист прибытия и убытия.

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые.

Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

Как выделить доли детям при покупке квартиры

Итак.

При покупке квартиры можно выделить доли детям сразу. Способ первый — без нотариуса. (при условии если со стороны продавца нет обязательного требования о нотариальном удостоверении сделки — подробно прочтите в статье: ) В Договоре купли-продажи (ДКП), на стороне Покупателей, прописываются родители и дети.

На основании этого договора возникает долевая собственность, причем обязательно нужно прописать об общей совместной собственности родителей.

НО! ВНИМАНИЕ — если на основании такого договора будет регистрироваться залог долей, например в пользу продавца при рассрочке платежа, нотариуса не избежать.

С 01.10.2018 года — залог долей удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.

Способ второй — с нотариусом. При покупке супруги решили разделить доли, а раздел совместно нажитого имущества требует нотариального брачного договора. (10 000 -20 0000 тыс рубле его стоимость). Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.
Тогда в договоре указывается размер доли на каждого участника, например: детям по 1/10, взрослым — по 4/10.

НО! ВНИМАНИЕ — если регистрации залога долей не избежать, лучше удостоверить ДКП у нотариуса и обойтись без брачного договора.

-А зачем оформлять залог долей? -Хороший вопрос. Регистрацию залога(ипотеки) может потребовать продавец, ведь средства маткапитала нужно ждать долго и обременение в его пользу является для него страховкой полного расчета.

Поэтому в такой сделке проще будет сначала: 1.оформить жилье на родителей или одного из них, 2.сделать обязательство о наделении долями всех членов семьи, 3.потом без нотариуса выделить доли всем членам семьи Всегда рада разъяснить. Автор

Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире

Согласие отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего потребуют в регистрационной палате.

Даже если супруги расторгли брак, не ладят между собой, а ребенок проживает с матерью, потребуется согласие отца на сделку как законного представителя несовершеннолетнего, имеющего равные с матерью права на его воспитание.Документ-согласие оформляется в свободной форме.

Главное, чтобы из текста было понятно: отец не против совершения сделки.

Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка

Иногда требуется продать долю ребенка, а остальные доли в квартире сохранить за взрослыми.

Такой вариант гораздо сложнее – придется учесть интересы несовершеннолетнего и обозначить его долю в альтернативной жилплощади. имеют текущие совладельцы квартиры (). Если ими выступают супруги, они могут написать отказ и начинать поиск покупателя на стороне. Контроль за сделкой также осуществляет орган опеки и попечительства.

Контроль за сделкой также осуществляет орган опеки и попечительства. Мнение экспертаАлексей ПетрушинЮрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если ООП дает согласие на сделку, родители или опекуны ищут желающих приобрести долю в квартире и .

Вместе с тем придется выделить долю ребенка или положить на его счет денежную сумму от сделки (). Бывает, что орган опеки отказывает в продаже доли. Иногда отказ носит не совсем справедливый характер.

Например, когда просят выделить ребенку несоразмерную долю, перевести на счет в банке больше, чем требуется, принести ненужные справки и т.д. Если решение ООП нарушает ваши интересы, можно подать иск о признании отказа органа опеки недействительным.

Здесь важно убедить суд в несправедливом решении государственного органа.

Известны случаи, когда истцам это удавалось.

Тогда суд обяжет пересмотреть вынесенное решение, т.е. выдать разрешение на сделку с долей ребенка.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Реализовать долю помещения сам несовершеннолетний может в случае наступление эмансипации при выполнении условий , среди которых:

  1. согласие ООП либо судебное решение.
  2. разрешение родителей;
  3. обязательное трудоустройство либо регистрация в качестве ИП;
  4. определенный возраст – инициировать эмансипацию можно с 16 лет;

Кроме этого, согласно , полная дееспособность возникает в том случае, если несовершеннолетний оформляет официальные брачные отношения в органах ЗАГС – также только по достижении шестнадцатилетия.

Тогда ребенок, признанный полностью дееспособным, приобретает к уже имеющемуся с рождения праву владения дополнительно и право распоряжения.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними


Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством.

Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто.
В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто.

Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства.

По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Дополнительные документы

Ниже я перечислила документы, которые нужны для подготовки к сделке.

В самой регистрации сделки они не нужны.

  1. Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно. Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник. Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  2. Выписка из домовой книги; Есть и другие названия этой выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме). Банки иногда просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  3. Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.
  4. Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации. Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  5. Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — https://prozhivem.com/obshchee/dokumenti/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi
  6. Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  7. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Если покупатели с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной. Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера. Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  8. Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится. Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  9. Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  10. Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

19 комментариев

Разрешение отдела опеки на продажу доли ребенка в квартире

Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.

Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).

Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.

В 2019 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего. Примерный перечень документов № п/пНаименование документа 1Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников 2Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет 3Свидетельство о рождении 4Правоустанавливающие документы 5Выписка из ЕГРН 6Предварительный контракт купли-продажи 7Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен 8Выписка из домовой книги 9Свидетельство о заключении брака между родителями 10Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет 11Технический паспорт на квартиру 12Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли) 13Справка о составе семьи 14Выписки с лицевого счета 15Реквизиты личного счета ребенка Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно.

В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:

  1. решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
  2. свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
  3. согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
  4. справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
  5. решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.

Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.

Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:

  1. опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
  2. приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.

Важно!

Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье. Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения.

В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

  1. заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
  2. в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  3. приобретаемое жилье не достроено;
  4. покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  5. инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
  6. недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно. В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет.

В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки. В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли.

Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания Видео

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья.

Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  1. заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  2. продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
  3. готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  4. 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства. При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно.