Новый заемщик по ипотеки меньше будет платить или нет

Изучаем словарь ипотечника


Ипотеку берёт заемщик, который отвечает перед банком. Если вы собираетесь оформлять ипотеку на себя, то заёмщиком будете вы, если ваш родственник (муж/жена/родители/дети), то заёмщиками будут они. Другой участник ипотеки — созаёмщик, он почти, как заёмщик, потому что тоже несёт ответственность перед банком.

Если заёмщик перестал платить, то платит созаёмщик. О как! Для тех, кто в море в браке, все тягости ипотеки несёт на себе также супруг, причём автоматически.

Конечно, можно подписать брачный договор и отметить, что имущество принадлежит только одному. У заёмщика часто есть доля в ипотечном жилье.

Третий, но не лишний в ипотеке — поручитель. Он почти, как созаёмщик, но с другой ответственностью. Если у вас есть поручитель, то вы для банка становитесь более надёжным заёмщиком, и тот охотнее даст вам кредит.

Поручитель же рискует и не получает вообще никакой выгоды: ему придётся гасить долг за вас, если вы не сможете платить. Определяет ипотеку ипотечная ставка — процент, который определяет, сколько вы в итоге переплатите по кредиту.

Чем меньше ставка, тем меньше сумма переплаты.

Когда вы берёте ипотеку, то платите сначала первоначальный взнос.

Сумма первоначального взноса обычно — 15% от стоимости жилья. После того, как ипотека оформлена, внесён первоначальный взнос, то каждый месяц вы совершаете ежемесячный платёж. Бывает от аннуительный и дифференцированный (страшно-то как!).

Аннуитетный платеж — это, когда сумма на всём сроке одинаковая. Сначала выплачивается бОльшая часть процентов, а не сам долг.

Количество месяцев и лет выплаты зависит от общего срок ипотеки. Дифференцированный платеж меняется каждый месяц. Несколько лет в начале вы платите много, а потом намного меньше к концу срока. Такой платёж более выгодный, потому что меньше переплата, но надо быть готовым к крупным платежам. Тип платежа вы выбираете сами.

Тип платежа вы выбираете сами. Вернёмся к Маше и Серёже, которые выбрали квартиру от «Капитал — строитель жилья!» за 2 300 000 рублей, на первоначальный взнос ребята уже накопили 500 000 рублей, ставка — 10,5%. Осталось выплатить 1 800 000 рублей, срок кредита — 20 лет.

С аннуительным платежом нужно будет платить 17 970 рублей в месяц с переплатой в 2 520 000 рублей.

Дифференцированный платеж будет от 28 250 в начале срока, и до 14 800 рублей в конце, сумма переплаты — 1 900 000 рублей.

Получается, при равных условиях сумма переплаты отличается на 620 000 рублей. Самое «страшное» слово из ипотечного мира — это срок ипотеки (период времени, за который надо её выплатить).

В России максимальный срок ипотечного кредита равен 30 годам, но оптимально брать на 15 лет, потому что переплата зависит от срока, а ежемесячный платёж не сильно будет отличаться. Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки — оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились.

Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки — оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились.

Старый кредит в таком случае считается закрытым.

Когда выгоднее уменьшать срок

Если при дополнительном внесении средств выбрать вариант «на уменьшение срока», то вы будете ежемесячно выплачивать ту же сумму, что прописана в договоре, но уже не десять лет, а, например, девять.

Количество «освободившихся» месяцев будет зависеть от того, когда и какую сумму вы внесете.Уменьшение периода кредитования выбирают:

  1. располагают большой суммой «свободных денег»;
  2. не боятся потерять работу и уверены в своем финансовом состоянии на ближайшие 10 лет;
  3. специально выбрали длительный срок кредитования для подстраховки, но при этом имеют возможно вносить больше денег.
  4. если хотят поскорее избавиться от долгов;
  5. есть возможность активно погашать долг в первые полгода, если это не противоречит подписанному договору;

Важно: в некоторых банках запрещено вносить дополнительные платежи в первые 3 месяца после выдачи займа.При досрочном погашении кредита или ипотеки в первые месяцы, лучше уменьшать срок выплат, а не сумму, потому что начальные платежи в основном перекрывают проценты — долг при этом остается практически неизменным. Рассмотрим два первых и последних платежа при аннуитетной системе:Чтобы сократить срок на один месяц, досрочно погашая ипотеку в самом начале, вам нужно будет заплатить: 16133 (обязательный платеж) + 3442 (погашение долга за следующий месяц) = 19575 рублей.В то же время, если сократить период кредитования на последний порах, придется отдать: 15187 (обязательный платеж) + 14996 (оплата следующего месяца) = 30183 рубля.Если вы, как и в предыдущих примерах, сможете единоразово внести 100 000 через семь месяцев после получения кредита, ваша выгода составит:Так же, как и при уменьшении размера платежа, гасить ипотеку или кредит досрочно с целью сокращения срока выгоднее в первые несколько лет.

Если внеочередной платеж будет внесен в мае 2027, экономия составит:

  1. Для дифференцированной – 14402, а период кредитования будет 107 месяцев, вместо 120.
  2. Для аннуитетной системы – 18615, при этом срок сократится всего на 8 месяцев.

Обратите внимание, что при дифференцированном типе платежа сокращение срока будет зависеть от суммы пополнения, а не от даты.

То есть, если вы вносите 100 000 в мае 2019, то срок сократится на 13 месяцев, а сумма переплат — на 134401 рубль. Если вы отдаете деньги в мае 2027 года, то срок также будет меньше на 13 месяцев, но при этом экономия составит всего 14402 рубля.

Что выгоднее: снижать срок или ежемесячный платеж?

Давайте объясняю на своем примере.

До подписания акта приема-передачи была ипотека в рассрочку (платил только половину платежа), поскольку арендовал параллельно жилплощадь. Тогда гасить сверхнормы нельзя было, после перевода второй половины кредита договор вступил в полную силу в плане досрочных платежей.

Срок ипотеки: 20 лет. Изначальный долг банку: 1,86 млн.рублей В конце июля я внес первый досрочный платеж. Он пошел на тело долга. Почему?

1. Первые два года на тело долга будут отправляться 11-17% платежа Согласно графику, только на 10-ый год оплата процентов и тела долга должны сравняться. Отсюда следует, что если класть всего лишь 3000р.

сверху, то можно сильно себе помочь.

Откуда их брать? Самый простой способ: не тратить 100р. в день на какую-то дичь. Согласно расчетам, если в моем случае докидывать 3000 каждый месяц, то ипотека сократится на 77 месяцев. 2. От тела долга зависят дополнительные платежи Страховка квартиры, страховка жизни и здоровья. Оплачиваются ежегодно. Если не платить, банк поднимет ставку.
Оплачиваются ежегодно. Если не платить, банк поднимет ставку. В чем логика? Банк же не хочет сильно рисковать, вдруг заемщик решит повторить ритуал из второго Дедпула.

Хоть потери компенсируются. В моем случае выходит так: 1. Величина страховки на жизнь и здоровье: 0.43% от тела долга 2. Величина страховки на жилье: 0.23% от тела долга Сокращая тело долга (срок), величина страховки снижается и уменьшается количество походов в банк для ее оплаты.

На практике, уже удалось сократить ипотеку до сентября 2038г. Ипотеку брал в октябре 2019г. и не забываем, что первые 8 месяцев платил половину платежа.

Исходные условия

Итак, давайте обозначимся по условиям (близко к личному примеру): 1. Квартира-студия. 2.28 млн.рублей 2.

Ставка 9.4% (постоянная) 3. Срок ипотеки 20 лет, взяли 16.08.2019 4. Мы должны банку 1.86 млн.рублей 5.

Недвижимость взяли в первый раз Чего хотим: закрыть ипотеку как можно быстрее с ограниченными ресурсами

Налоговый вычет

Обладатели займов на приобретение жилья имеют право получить налоговый вычет со стоимости недвижимости и уплаченных финансовому учреждению процентов.

Его размер составляет 13% от суммы квартиры или дома, приобретаемого в кредит, но не может превышать 2 млн. рублей. Чтобы получить денежную компенсацию, требуется обратиться в налоговую инспекцию или бухгалтерию компании-работодателя.

Ипотека

К тому времени я накопила на первоначальный взнос 200 000 ₽.

Занять нужно было 1,6 миллиона ₽.

Ипотеку решила взять в Райффайзенбанке: я там работаю. Условия были такими: ставка — 11% (дело было в 2017 году), срок возврата — 16 лет, платёж — 17 778,2 ₽.

После покупки квартиры некоторое время я продолжала снимать жильё. Нужно было накопить деньги, чтобы сделать ремонт, и я ждала налоговый вычет.

Он пришёл в начале 2019 года: мне вернули 120 000 ₽.

На эти деньги я поменяла пол и окна. Добавила ещё 10 000 ₽ — поклеила весёлые обои.

Мебель у меня была своя — ничего дополнительно покупать не пришлось. Полноценный ремонт в тот момент делать не хотелось: была идея сдавать эту квартиру, поскольку я жила у молодого человека. Читайте по теме: Инструкция: как получить налоговый вычет за жильё и ипотеку Но спустя несколько месяцев решила всё-таки переехать в неё, чтобы жить в центре города.

Тогда пришлось подойти к отделке более обстоятельно: выровнять стены, отремонтировать ванную, заказать хорошую кухню. Я дождалась второй части налогового вычета и взяла ещё один кредит на 100 000 ₽.

Этот ремонт обошёлся примерно в 300 000 ₽. Например, новая кухня стоила 60 000 ₽. Я покупала некоторые дверцы в Икее по уценке, чтобы сэкономить.

Читайте по теме: 15 вещей, которые вы не знали про ИКЕА

3. Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.

В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается. Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки.

Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке.

Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия Калькулятор рефинансирования Сравни.ру Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей.

Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов. https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

Миф 7 — Если у меня нет кредитной истории, то мне не одобрят ипотеку

Отсутствие кредитной истории равно хорошей кредитной истории. Если это ваша первая ипотека, то, с точки зрения банка, у вас по умолчанию хорошая кредитная история.Нюансы возникают в следующем.

Муж и жена друг у друга всегда созаёмщики. Если, например, у жены — нет кредитной истории или есть хорошая кредитная история, а у мужа — испорчена , то в ипотеке сейчас могут отказать.

Что делать, если кредит погашался маткапиталом

Если при погашении ипотечного кредита были использованы средства материнского капитала, владелец квартиры должен в течение 6 месяцев после снятия обременения с объекта, выделить доли в квартире детям (и супругу/супруге, если собственник один супруг).

Следует отметить, что если владелец не уложится в указанный 6-месячный срок, то не понесёт никакого наказания.

Закон этого не предусматривает.

В худшем случае надзорные органы или прокуратура могут просто принудить владельца оформить выделение долей.

С другой стороны, если члены семьи не наделены долями, то возникнут сложности с продажей квартиры. Такая сделка может быть легко оспорена через суд, а стало быть, на её покупку решится только очень наивный человек.Ранее портал METRTV.ru рассказывал о некоторых особенностях совершения сделок с квартирами, оплаченными маткапиталом.

Наделение детей (супруга) долями в квартире происходит через соглашения об определении долей либо через договор дарения. И тот и другой документ заверяются нотариально.Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:Жилплощадь в квартире, приобретённой с участием средства маткапитала, должна быть распределена между супругами и детьми.

Сложность в том, что нигде не оговорено, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи.

В законе на этот счёт нет чётких указаний, поэтому чаще всего размеры долей детей в праве собственности на квартиры определяют родители.

Выбрали стратегию досрочного погашения ипотеки

Недостаточно одних лишь добрых намерений погасить кредит как можно быстрее — нужен план.

Лучше даже несколько. Во‑первых, он поможет оценить, ради чего вы, собственно, будете надрываться. Когда видишь суммы, сэкономленные на процентах, и сокращающиеся сроки, мотивация гораздо выше.

Во‑вторых, расчёты покажут, насколько сильно стоит упираться на пути к досрочному погашению. Мы собирались вносить досрочку ежемесячно и уменьшать размер платежа.

Но при этом разница между первоначальным взносом и текущим также шла бы в счёт погашения ипотеки. Фактически для нас платёж по‑прежнему оставался бы фиксированным. Далее я составила два плана (они оба есть в «»):

  1. Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 40 тысяч. С кредитом мы расплатились бы через 2 года и 2 месяца с переплатой в 169 тысяч.
  2. Сумма ежемесячного платежа 21 243 рубля плюс 20 тысяч. В этом случае мы отдали бы ипотеку за 3 года и 6 месяцев с переплатой в 253 тысячи.

Такие расчёты всё показывают наглядно: когда выплатите, сколько сэкономите.

Даже если вы не можете вносить досрочки каждый месяц и планируете делать это раз в квартал, в год, цифры всё расставят по местам. Отдельно стоит отметить небольшую разницу между этими двумя планами — всего год с небольшим и 84 тысячи рублей. И если 20 тысяч действительно в корне меняют ситуацию, то при 40 тысячах изменения не так впечатляют.

При этом 20 тысяч в месяц (разница между этими двумя стратегиями) — большие деньги, которые могут обеспечить более высокий уровень жизни. Если при любых раскладах ипотека занимает несколько лет, лучше выбрать более щадящий вариант и жить полноценно, чем затянуть поясок на долгие‑долгие месяцы.

Выбирать путь тотальных лишений и ограничений стоит, только если речь идёт об очень короткой дистанции. Или если вы придумали себе красивый заголовок

«Как я выплатила восьмилетнюю ипотеку за полтора года»

, как я. На деле вышло даже быстрее, и вот как всё получилось.

В первый месяц мы отдали в досрочку всё, что у нас оставалось после сделки от выделенного на всякий случай.

Затем три месяца исправно платили по второму плану. А потом я села и составила третий график, в котором в досрочку посчитала максимальные суммы, которые мы могли отдавать без того, чтобы умереть с голоду.

Его‑то мы и придерживались до самого конца, внося коррективы по ходу движения.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту.

Так считает кредитный календарь.

Вот сравнительная табличка.

Что будет, если платить по ипотеке на 1000р больше

Ипотека — самая животрепещущая тема в моем блоге.

Немудрено. Каждый мечтает о собственном жилье, а единственным выходом видит ипотеку. Но с ипотекой жить не сладко. По собственному (хоть и короткому) опыту.Годы в ипотеке — это годы без отпуска, без развлечений и в постоянном стрессе «а вдруг чего».Мы закрыли ипотеку за 3 с лишним года, потому что не хотели так жить 12 лет.

Всеми усилиями мы сберегали и направляли суммы в досрочное погашение. Использовали для этого налоговые вычеты, любые премии и какие-то незапланированные доходы.Многие на консультациях говорят, что не могут много сберегать.

Зарплаты едва хватает на еду и на ипотеку. Но давайте посмотрим, что получится, если платить всего на 1000 рублей больше, чем положено по графику платежей? Есть ли смысл?А также проверим, что выгоднее: уменьшать срок кредита или сумму кредита при досрочном погашении.Итак, предположим, семья взяла ипотеку 2 млн.рублей под 11% годовых на 20 лет.Как вы знаете сделки с ипотекой влекут за собой дополнительные расходы: оценка имущества, страхование залога, жизни заемщиков и многое другое.

Мы оставим в качестве доп.расходов только страхование квартиры и оценку. Тогда полная стоимость кредита будет уже 12,05%. Ежемесячный платеж — 27550 рублей и переплата 67% — 1 352 435 рублей.Предположим, что семья будет вносить каждый месяц на 1000 рублей больше, при этом уменьшая срок ипотеки.При досрочном погашении можно выбрать 2 варианта: уменьшать срок или уменьшать сумму.