Как делается рефинансирование ипотеки

Как делается рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки. Пошаговая инструкция


10 июля, 18:01Если вы брали кредит давно, то ставка по нему гораздо выше тех, которые банки предлагают сейчас. С годами ставки снизились, а условия выдачи денег стали выгоднее: пять лет назад стандартная ставка по кредиту была 12–13%, а на сегодня — около 10,5%. Но вы можете взять кредит на более выгодных условиях, чтобы погасить задолженность перед старым банком.

Квартира в такой ситуации переходит в залог к новому банку, и с этого момента ваши отношения со старым банком заканчиваются, а с новым — начинаются. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости». Стоит ли рефинансировать кредит, и что для этого понадобится?

Давайте разбираться. Где рефинансировать ипотеку Банку невыгодно рефинансировать собственные ипотечные кредиты: он потеряет деньги из-за понижения ставки, поэтому финансовые организации неохотно идут на переоформление ипотеки на новых условиях.

Некоторые банки прямо на своих сайтах пишут о том, какие кредиты они рефинансируют.Можно написать прямой запрос в банк о возможности понижения ставки. Иногда там идут навстречу и снижают ставку кредита.Если ваш банк отказал или вы сразу хотели рефинансировать кредит в другом банке, то нужно сравнить и выбрать самый подходящий.

Нюанс: другой банк может отказать в рефинансировании, поэтому нужно внимательно читать условия.

То, что один банк уже выдал вам ипотеку, не гарантирует её получения в другом.Сравнение предложения банков Почти все банки предлагают рефинансировать ипотечные кредиты, выданные другими банками. Можно сравнить предложения банков на специальных ресурсах, например, наили. Заодно прочитайте там о рейтингах разных банков, на сайтах есть специальные разделы.Но лучше потратить несколько часов на самостоятельное изучение предложений и выбор банка, где вы хотите оформить рефинансирование.
Заодно прочитайте там о рейтингах разных банков, на сайтах есть специальные разделы.Но лучше потратить несколько часов на самостоятельное изучение предложений и выбор банка, где вы хотите оформить рефинансирование.

Их условия сильно зависят от конкретной ситуации. Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах банков — туда нужно ввести срок кредита, стоимость квартиры и сумму кредита. Посмотрите и сравните предварительные предложения (на этапе обращения в банк они могут измениться).Например, семья Смирновых в 2014 году купила в кредит двухкомнатную квартиру в Москве.

Квартира стоила 9,5 миллионов рублей, из которых 6 миллионов Смирновы взяли у банка под 14% годовых на 19 лет. После этого ставки банков падали, и в 2019 году Смирновы решились на рефинансирование.

К этому времени они уже вернули банку 2 миллиона основной суммы, поэтому для рефинансирования понадобится только 4 миллиона.

К тому же Смирновы хотят расплатиться с банком раньше чем через 15 лет, — например, за 10 лет.

Альфа-банк

Сбербанк

ВТБПочти все банки предлагают Смирновым рефинансирование по ставке от 9,5 до 11%, то есть на 3–4,5% годовых меньше текущей ставки, но нужно сравнить и другие условия.Предварительное одобрение заявки на ипотекуВсе предложенные условия не гарантия того, что банк выдаст кредит.

Заёмщик тоже должен ему подойти. Предварительный ответ банк даёт всего за несколько минут.Основные вопросы банк задаёт сразу на сайте, поэтому вы заранее можете оценить, подходите ли под его условия или пишет свои требования.Если вы проходите по всем параметрам, заполняйте заявку на сайте — обычно для этого требуются ФИО, основные данные по кредиту и вашим доходам, контакты.

Предварительный ответ банк даёт всего за несколько минут.Основные вопросы банк задаёт сразу на сайте, поэтому вы заранее можете оценить, подходите ли под его условия или пишет свои требования.Если вы проходите по всем параметрам, заполняйте заявку на сайте — обычно для этого требуются ФИО, основные данные по кредиту и вашим доходам, контакты. Так, например, выглядит процесс заполнения заявки на сайте Альфа-Банка:Некоторые банки могут отказать в кредите уже на этом этапе, даже если вам показалось, что вы друг другу идеально подходите.

Подробнее, , мы рассказывали в другой статье. Отказы банков не отражаются в вашей кредитной истории, но в ней будут видны запросы каждого из банков, в который вы отправите заявку на кредит — будь то первоначальный кредит или рефинансирование старого.

Вот как это будет выглядеть в кредитной истории на сайте Госуслуг:Дальше работайте только с теми предложениями, по которым вы получили предварительное одобрение.

Предварительное одобрение банка действует 2–3 месяца, в течение этого срока ставка зафиксирована, а вам нужно окончательно определиться со своим выбором и подготовить документы.Сравнивайте условия кредитования. Такую информацию можно найти на сайтах банков или в типовых договорах.

Но лучше задать эти вопросы сотруднику банка, с которым вы свяжетесь после предварительного одобрения кредита.

  1. Может ли банк повысить ставку по ипотеке, и если да — в каких случаях?
  2. Как можно будет оплачивать ипотеку: в отделениях / через интернет / через банкоматы? Может оказаться, что у банка мало отделений, все они расположены далеко, а за погашение кредита через другой банк берётся комиссия.
  3. Каковы условия досрочного погашения кредита: что для этого нужно и можно ли выбирать между уменьшением платежа и срока кредита?
  4. Какие дополнительные обязанности есть в кредитном договоре? Например, ежегодно приносить 2-НДФЛ?
  5. Что будет за просрочку платежа по ипотеке: каков размер штрафа и есть ли другие последствия, кроме штрафа?
  6. Какие ещё нарушения есть в договоре?
  7. В каких случаях банк может потребовать погасить кредит в сжатые сроки?

Если эти условия лучше или хотя бы не хуже условий по первоначальному кредиту, а новая ставка меньше, то игра стоит свеч и можно переходить к оформлению документов.Одобрение кредита и квартирыИтак, с банком вы определились — теперь нужно получить одобрение квартиры.

От объекта тоже могут зависеть условия, например, банки иногда считают, что реальная цена квартиры меньше заявленной, и тогда ставку по ипотеке могут изменить.

На этом этапе банки действуют по-разному: кто-то отправляет клиента в отделение или к менеджеру, кто-то сразу выдаёт запрос на документы. В любом случае на этом этапе вам понадобятся документы по первому кредиту и по квартире.
Обычно требуется одинаковый пакет, но некоторые банки могут просить больше документов или, наоборот, не требовать некоторые из перечисленных:

  1. документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы;
  2. выписку из домовой книги;
  3. технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро);
  4. выписку с финансово-лицевого счёта квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг);
  5. анкета для страхования;
  6. документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности;
  7. справку о реквизитах в первом банке;
  8. копия паспорта;
  9. документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка);
  10. копия СНИЛС;
  11. документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи;
  12. отчёт об оценке квартиры.

Если ваша квартира уже застрахована, а страховая компания входит в список одобренных новым банком, то скорее всего подписывать договор страхования заново не потребуется.

Можно изменить выгодоприобретателя (банк) в уже заключённом. Не все банки пойдут на такой вариант, но обязательно уточните, возможно ли это в вашей ситуации.
Кстати, — вполне себе рабочий инструмент, который поможет в сложной ситуации, и о нём стоит подумать даже если вы не рефинансируете ипотечный кредит.Нужно провести новую оценку квартиры, выбрав оценщика из списка, одобренного банком.За что предстоит заплатить при рефинансировании ипотеки:

  1. заказ технических документов (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией). Их стоимость зависит от площади квартиры и от того, нужно ли проводить новое обследование. Обычно банки просят технические документы не старше года, поэтому обследование приходится проводить. Например, поэтажный план для московской квартиры в 35 кв. м обойдётся в 5760 рублей, экспликация — в 237,96 рубля за 1 страницу (обычно их не больше 1–2), а технический паспорт — в 2400 рублей. Итого: порядка 8400 рублей.​​​​​​
  2. страховку. Страховая премия зависит от суммы и срока, на которую страхуется квартира. Страховка оформляется одновременно с подписанием кредитного договора, но узнать сумму можно уже на этом этапе;
  3. отчёт об оценке квартиры — 2000–7000 рублей;
  4. получение выписки из ЕГРН — 750 рублей, а если банк устроит электронная выписка — 300 рублей;

Когда все документы готовы, банк берёт несколько рабочих дней на принятие решения, обычно от 1 до 10. От предварительного одобрения кредита до подписания договора может пройти несколько месяцев, большую часть времени занимает подготовка документов.Рефинансирование одобрили.

Что дальше?Вот как будут развиваться события. Вы подписываете с новым банком два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры; берёте у него деньги и гасите свой долг в старом банке.

После этого получаете документы о том, что старый кредит закрыт, снимаете старый залог и регистрируете новый, в пользу нового банка (это можно сделать одновременно). Разберёмся с каждым этапом подробнее.Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом После того, как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их.

Обычно это занимает пару дней.

Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег. Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.Снятие залога с квартиры Кредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.Как снять залог с квартиры, если есть закладная Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру.

Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:

  1. по вашему заявлению: банк выдаст закладную с отметкой о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены.
  2. по совместному заявлению с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишитесь на прием в МФЦ и подадите заявление вместе;
  3. по заявлению представителя банка: банк всё сделает без вашего участия;

Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы. Но если повезет, банк всё сделает за несколько дней.Как снять залог с квартиры без закладной В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка. Самостоятельно всё сделать нельзя.Снятие залога с квартиры через МФЦ Документы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники.

Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно. Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра.

Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу.

Можно сделать это и через : графа «Обременения» должна стать пустой.СоветПопробуйте сэкономить время и одновременно подать в МФЦ сразу два заявления: одно на погашение старой ипотеки, а второе — на регистрацию новой.

Это можно сделать, например, если первая ипотека была с закладной: запишитесь с представителем нового банка на регистрацию ипотеки и подайте оба заявления сразу. Если все документы будут в порядке и обойдётся без приостановок, то обе регистрации пройдут почти одновременно.Регистрация нового залога на квартиру Регистрировать новый залог одновременно со снятием старого имеет смысл ещё по одной причине — это сэкономит деньги. С момента выдачи кредита и до регистрации залога банк начисляет на ипотечные выплаты повышенный процент.

Обычно это +1–2% к текущей ставке.

Чем быстрее будет оформлен новый залог, тем меньше придётся заплатить за переходный период.Снятие залога и регистрация нового может занять от нескольких дней до нескольких месяцев.

Всё зависит от того, насколько расторопными окажутся оба банка и всё ли в порядке будет с документами.

На практике случается, что банк допускает ошибки в документах, и регистрация нового залога затягивается.

В таких случаях банк может пересчитать проценты за срок задержки, которая произошла по его вине.Как правило, с новым банком заключаются два договора — кредитный и об ипотеке. В кредитном договоре описываются все условия выдачи кредита, а в договоре об ипотеке — всё, что касается залога квартиры: обязанности, срок регистрации залога, порядок обращения взыскания и другие нюансы.Чтобы зарегистрировать ипотеку по договору, на регистрацию в МФЦ должны прийти обе стороны — заёмщик и банк — и заплатить госпошлину 1000 рублей. Пакет документов для оформления залога на квартиру:

  1. заявление о регистрации, его сделают на месте, в МФЦ;
  2. кредитный договор;
  3. другие документы от банка.
  4. документы об оплате госпошлины;
  5. договор об ипотеке;
  6. закладная (если её оформили);
  7. отчёт об оценке квартиры;

Коротко о рефинансировании ипотеки1.

Когда стоит рефинансировать кредит? Когда ваша экономия на будущих выплатах будет больше, чем расходы на само переоформление кредита.2.

А когда не стоит? Если вы выплачиваете аннуитетные платежи — сначала проценты, а потом саму сумму кредита — и прошло уже больше половины срока кредита. К этому моменту вы выплатили много процентов и совсем немного — основного долга. По новому кредиту банку придётся платить всё снова.3.

Сколько времени займёт рефинансирование? Обычно процесс рефинансирования длится 1–2 месяца.

Но срок может и увеличиться, если что-то пойдёт не так.4. Сколько денег придётся потратить на рефинансирование?

Расходы сильно зависят от банков и от площади квартиры.Посчитаем, во сколько рефинансирование ипотеки обойдётся семье Смирновых при самом плохом раскладе: первый банк выдаёт справки только за деньги, понадобится другая страховка, а с новым банком заёмщики подписали ипотечный договор. Напомним, у семьи двушка, они хотят рефинансировать ипотеку 4 млн на 10 лет. Сколько стоит рефинансирование ипотеки:

  1. госпошлина за регистрацию залога — 500–1000 рублей;
  2. справки из банков — 2000 рублей;
  3. технические документы на квартиру — 10 800 рублей;
  4. новая страховка, 1% от страховой суммы (т.е. суммы кредита), — 40 000 рублей;
  5. нотариальное согласие супруга на сделку — 2500 рублей;
  6. повышенный процент до регистрации нового залога, 2% годовых за 2 месяца, — около 13 000 рублей.
  7. Итого 78 550 рублей.
  8. отчёт об оценке квартиры — 7000 рублей;
  9. три выписки из ЕГРН по 750 рублей — для предварительной оценки, после погашения ипотеки и после регистрации новой ипотеки — 2250 рублей;

Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки Давайте посмотрим это на примере тех же Смирновых.Сейчас у них есть кредит 2014 года — 6 миллионов рублей, на 19 лет, под 14% годовых, ежемесячный взнос — 75 353 рубля.За 60 прошедших месяцев они выплатили 2 миллиона основного долга и хотят взять новый кредит на 10 лет.

И выбрали вот такие условия: 4 миллиона рублей под 10,5%, на 10 лет.

Вот что из этого получилось (расчёты примерные, так как условия в банках могут отличаться, особенно в том, что касается соотношения процентов и основного долга в ежемесячных платежах):Старый кредитНовый кредитСумма кредита6 000 000 рублей4 000 000 рублейСтавка по ипотеке14%10,5%Срок кредита228 месяцев120 месяцевОсталось выплачивать168 месяцев120 месяцевЕжемесячный платеж75 353 рублей53 974 рубляСумма выплат с процентами17 180 484 рубля6 476 880 рублейУже выплатили4 521 180 рублей0В том числе основного долга2 000 000 реблей0Экономия на ежемесячном платеже021 379 рублейЭкономия на ипотечных выплатах06 182 424 рубляАвторы: команда Яндекс. Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Реструктуризация ипотечного кредита

– это изменение условий действующего кредита в том банке, в котором он был взят. Использовать реструктуризацию ипотеки можно только в том случае, если не допущено просрочек и нет непогашенных задолженностей.

может иметь различные формы, но многие заемщики стараются получить именно помощь со стороны государства. По специальной госпрограмме с 2016 года реструктуризация ипотеки может включать в себя часть выплат из бюджета. Реструктуризация ипотеки производится АИЖК.

Сумма реструктуризации ипотеки не может быть выше 600 тысяч рублей (данные за 2019 год).

При этом такая реструктуризация ипотеки влечет за собой дополнительные издержки – государству нужно заплатить налог. Другими вариантами реструктуризации кредита может быть пролонгация, кредитные каникулы, снижение процентной ставки.

Реструктуризация ипотеки в этом плане имеет больше ограничений, чем потребительский кредит. Использовать реструктуризацию ипотеки или рефинансирование, решает сам заемщик.

Нужно сразу отметить, что, если вопрос необходимо решить оперативно, лучше использовать реструктуризацию ипотеки, т. к. рефинансирование банком может сознательно затягиваться.

Часто задаваемые вопросы

Как быстро рассчитать выгоду от рефинансирования?

Не будем забывать, что помимо разницы в процентной ставке при расчете эффекта от перекредитования следует учитывать и дополнительные расходы на оформление.

Не каждый заемщик может быстро сориентироваться в предложениях банка, поэтому предлагаем вам формулу от портала «БанкИнформСервис», которая может упростить подсчеты.

Выгода от рефинансирования = (разница в ежемесячном платеже * количество месяцев кредита) – уже уплаченные по кредиту средства – стоимость страховки – разовые расходы на перекредитование. Пример использования данной формулы: Семейная пара в 2016 году купила очень понравившуюся квартиру у аккредитованного застройщика ВТБ24 под 13,8% годовых. Через месяц (один платеж, 21000 руб.) начали оформлять рефинансирование в своем «зарплатном» Райффайзенбанке под 10,9% годовых.

Разница в ежемесячном платеже – 5800 рублей. Срок кредита – 10 лет. Стоимость страховки в ВТБ24 была 36 000 на весь срок кредита (вернули 34 000), в Райффайзене – 34 000 рублей.

Разовые расходы – 3500 руб. на оценку + 1200 руб. на справки. Считаем: 696000 (разница в ежемесячных платежах за 10 лет) – 21 000 (уплаченная в первоначальный банк сумма) – 2000 (стоимость страховки в первоначальном банке) – 34 000 (стоимость страховки в новом банке) – 3500 (стоимость оценки квартиры) – 1200 (стоимость справок по сделке) = 634300 руб. (чистая выгода). Читайте также: Как продать квартиру в ипотеке — 4 лучших способа + отзывы продавцов и покупателей Что такое программа господдержки рефинансирования ипотеки?

Официально данный продукт называется «Программа помощи ипотечным заемщикам» (принята Постановлением правительства РФ от 20 апреля 2015 года №373).

Это скорее, не рефинансирование, а реструктуризация кредита в том же банке, где он был выдан.

Так или иначе, в рамках программы с начала 2016 года снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков (под действие господдержки попадали ипотечники, чьи доходы с момента взятия кредита упали на 30% и более). Желающих было намного больше, однако банки по одним им ведомому алгоритму затягивали рассмотрение заявок одним и пропускали других.

С августа 2017-го акцент в программе смещен на обладателей валютной ипотеки, стоимость обслуживания которой выросла более, чем на 30% из-за снижения курса рубля. Предполагается реструктурировать около 1300 таких кредитов.

Отзывы ипотечниковУдивительно, но мы попали в эту программу! 25 мая сдала документы в ВТБ24, с конца июня несколько раз звонила, узнавала статус заявки.

13 июля позвонили, сообщили об одобрении и пригласили снова заполнить анкету. Одобрили кредит с переплатой на 600 тысяч меньше (за счет 200 тыс.

скидки с основного долга и 400 тыс. экономии по процентам за 25 лет).

Потом еще ждала 1,5 недели, снова позвонили, сказали, что нужно заново провести всю подготовку – как при рефинансировании. Оценка, новая страховка, новый кредитный договор.

9 августа состоялась сделка. Ежемесячный платеж сократился на 5 тысяч.

Полагается ли налоговый вычет по рефинансированному ипотечному кредиту? Имущественный налоговый вычет полагается всем покупателям жилья в ипотеку, и распространяется он как на стоимость самой квартиры, так и на проценты, уплаченные по кредиту. Получить налоговый вычет можно только один раз в жизни.

Рефинансирование ипотеки – это замещение одного жилищного займа другим. Соответственно, если вы ранее не оформляли вычет, то имеете на него полное право после перекредитования.

В налоговую инспекцию придется предоставлять как действующий кредитный договор, так и первоначальный – чтобы налоговый орган мог отслеживать правильность указания вами остатка по кредиту. Обратите внимание: в новом договоре должен быть указан целевой характер займа – рефинансирование ипотеки.

Если вы консолидируете несколько продуктов (ипотеку, потребительский, автокредит и т.д.), о налоговом вычете можете забыть – на потребкредиты под залог недвижимости он не распространяется.

Если жилье приобреталось до 2014 года, в расчете налогового вычета учитываются фактически оплаченные проценты сверх лимита в 2 млн.рублей. Купленная в ипотеку (в том числе при последующем рефинансировании) после 1 января 2014 года недвижимость позволяет получить вычет на 2 миллиона рублей по основной стоимости помещения, а также в размере до 3 миллионов рублей – по уплаченным процентам как до перекредитования, так и после него.

То есть максимально можно получить на руки 5 000 000 * 0.13 = 650 000 рублей.

Расчет на примере

Чтобы полностью раскрыть все преимущества, и показать как работает рефинансирование ипотеки, можно привести жизненную ситуацию, которая знакома многим. Например, у гражданина Иванова есть 3 кредитных обязательства:

  1. ипотека — каждый месяц выплачивает с заработка по 10 тысяч рублей;
  2. автокредит — 3 тысячи рублей.
  3. потребительский кредит — каждый месяц по 5 тысяч рублей;

Если суммировать получается, что Иванов из зарплаты в 40 тысяч рублей выплачивает 18 тысяч на погашение задолженности.

Осталось по всем кредитам выплатить 1,5 млн рублей не считая %, которые копятся каждый месяц. Однако у Иванова идет ремонт, у него двое прекрасных детей, которых нужно кормить и одевать, на все не хватает. Чтобы снизить долговую нагрузку и улучшить благосостояние своей семьи, Иванов обращается в свой банк и просит рефинансировать все имеющиеся договоры в один.

Для покупки квартиры Иванов использовал маткап, поэтому ему необходимо согласие опеки на рефинансирование ипотеки. Это согласие оформляется в виде Распоряжения в Отделах опеки и попечительства при администрациях районов.

Банк выносит положительное решение, и предоставляет ему новый большой кредит для погашения всех 3-х предыдущих договоров. Таким образом, Иванов получает одно обязательство под выгодный % и обновляет сроки выплат, что снижает общую ежемесячную нагрузку. Теперь Иванов выплачивает вместо 18 тысяч рублей, всего 12 000.Дополнительно получает следующие преимущества:

  • Не переплачивает по %, так как погашает все обязательства досрочно — экономия при 1,5 млн общего долга составит примерно 150-200 тысяч рублей (зависит от условий первоначального кредитования).
  • Не боится пропустить время платежа — имея 3 кредита легко можно запутаться или вовсе забыть о дате оплаты.
  • Так как является постоянным клиентом банка, то получает рефинансирование с учетом снижения ставок.

Совет!

Ставка по рефинансированию зависит от условий и требований конкретного банка. Изучите подробно все возможности снижения процента, прежде чем подавать заявку.Когда рефинансирование ипотеки выгодно — можно ознакомиться с информацией в другой статье.

Рефинансирование ипотеки – плюсы, минусы, подводные камни

Наверное, все, кто несет «тяжкое бремя» ипотеки мечтают об уменьшении ежемесячных платежей.

В последние годы у заемщиков появилась реальная возможность воплотить эту мечту в жизнь, и сделать это можно с помощью рефинансирования.Хотелось бы поделиться своим опытом рефинансирования ипотеки.Рефинансирование кредита выгодно тем заемщикам, у которых выплачено менее половины суммы кредита и если отрицательная разница между текущей и новой ставкой по ипотеке, будет не менее 2 процентных пунктов.Многие банки снижают ставки для своих заемщиков, но в некоторых случаях приходится перейти в другой банк, где ниже ставки по ипотеке, чем в том, в котором изначально кредитовались.Я брала ипотеку в 2016 году, когда ставки по кредитам были велики (у меня – 14%). Рефинансироваться решила в 2019 году по ставке 9,5%.

Разница, как видите, существенная.

Сначала я решила попробовать рефинансироваться в своем банке, написала заявление с просьбой о рефинансировании (снижении ставки по ипотеке). Заявление рассматривали 4 месяца!

и прислали отказ, как всегда без объяснения причин. Ну что ж, решила я, если банку не нужны дисциплинированные заемщики и он не дорожит клиентами, перейду со своей ипотекой в другой не менее известный банк.Я выбрала банк, в котором имела дебетовую карту (зарплатную) и подала заявку на рефинансирование. Сделала я это, не выходя из дома, через систему ДомКлик.

Вечером загрузила отсканированные документы и через несколько часов получила СМС о положительном решении. Так как информация о моих доходах в банке имелась, то предоставлять документы с работы не потребовалось, что намного облегчило процедуру. На следующий день со мной связался ипотечный менеджер, который курировал меня на протяжении всего процесса рефинансирования.На следующем этапе от меня потребовалось много терпения и настойчивости, чтобы довести дело до конца.

Дело в том, что переход в другой банк предполагает сбор полного пакета документов, который требовался, если бы вы первоначально брали ипотеку. Все это требует много времени, поэтому рефинансированием я решила заняться будучи в отпуске и сразу скажу, что отпуска, чтобы завершить все дела, мне не хватило.Итак, сначала от меня потребовались следующие документы, которые я должна была предъявить в банк, где рефинансируюсь:- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;- Справка о прописанных в квартире;- Кадастровый паспорт;- Оценка квартиры (свежая), пришлось оплатить 2500 рублей;- Договор купли-продажи;- Акт приёма-передачи;- Свидетельство о праве собственности; — Договор ипотеки предыдущего банка;- Оформить новое страхование квартиры; — Оформить новое страхование жизни и здоровья.- Для тех, кто состоит в браке – нотариальное согласие супруга на сделку с квартирой.Сначала в банке подписывается КРЕДИТНЫЙ договор со ставкой 11,5%, ипотечный договор подписывается, когда закладная на квартиру с предыдущего банка-кредитора будет предоставлена в банк, где рефинансируетесь.Таким образом, уже на первом этапе потребовалось вложить около 10 тысяч рублей (оценка квартиры, страховки), чтобы получить денежные средства на закрытие ипотечного кредита у первичного кредитора.

После того, как документы предоставлены, вы подписываете КРЕДИТНЫЙ договор, и банк по безналу закрывает ваш ипотечный кредит у первичного кредитора.Далее начинается следующий этап «хождения по мукам». На данный этап даётся 2 месяца, за которые необходимо получить следующие документы у первичного банка:1) справка об отсутствии ссудной задолженности; 2) заказать снятие закладной с квартиры (делается около 2 недель, а иногда и больше);3) забрать справку на снятие обременения, закладная;4) отнести закладную в МФЦ, это займёт около 3 дней;5) взять справку ЕГРН после снятия обременения.Как только ипотечный менеджер получит справку ЕГРН и справку о погашении кредита, он вас пригласит на подписание уже ИПОТЕЧНОГО договора со сниженной ипотечной ставкой.После этого вы идете в МФЦ и снова закладываете свою квартиру уже в новом банке.

Опять предоставляете полный пакет документов и оплачиваете госпошлину.Далее радуетесь, что ваши «мучения» закончились и получаете новый график платежей уже со ставкой 9,5%.Подводя итоги, хочется отметить плюсы рефинансирования – мои платежи снизились с 14200 рублей до 12700 рублей, чему я очень рада. Но, конечно имеются и минусы рефинансирования – затраты, связанные с оценкой квартиры и страховкой, а также большие временные затраты.

Еще хотелось бы напомнить, что в первичном банке при погашении кредита можно оформить перерасчет по договору страхования, т.е. если страховка за год у вас была уже оплачена, можно получить обратно часть уплаченных средств.Таким образом, при желании и настойчивости вполне реально снизить свои расходы по ипотеке путем рефинансирования.

Подводим итоги

В заключение можно сделать несколько главных выводов:

  1. Граждане, которые имеют несколько займов или у них в последнее время был уменьшен материальный достаток, рефинансирование станет отличной возможностью вовремя погашать все платежи, чтобы не стать должником.
  2. Удобство рефинансирования заключается в том, что клиенты могут изменить валюту и процентную ставку по кредиту.
  3. Если грамотно провести перекредитования, то заемщик может решить множество своих проблем. Увеличение периода кредитования позволяет уменьшить ежемесячные платежи.

Сейчас услугу рефинансирования предлагают многие банки, но в Сбербанке можно заметить самые низкие процентные ставки и лояльные условия.Процесс оформления и рассмотрения заявки проводиться в минимальные сроки, что очень удобно.

На какие условия рефинансирования можно рассчитывать?

Рефинансирование ипотеки – это, по-большому счету, повторное оформление долгосрочного кредита. Поэтому требования к заемщику будут примерно одинаковыми, как и при первом получении средств.

Между разными банками требования могут отличаться, но основной пакет документов, а также условий остается неизменным. Кроме того, добавляется новое условие, которое в некоторых компаниях обязательно для выполнения – это отсутствие задолженности по предварительным платежам по кредиту.

Для оформления реструктуризации и рефинансирования ипотеки необходимо:

  • быть старше 21 года и младше 55 лет женщинам и 60 лет мужчинам;
  • быть гражданином РФ;
  • иметь стабильный трудовой стаж на одном месте работы от полугода и один год в запасе на любом месте работы.

К числу условий может относиться не только хорошая предыдущая кредитная история, но и ограничение в сумме рефинансирования. Количество выделенных денег на погашение ипотеки зависит от банка. Компании также учитывают минимальные стоимости недвижимости, на которые оформляется ипотека.

Размер ставки обычно определяется, исходя из длительности периода кредитования. Если клиент отказывается от страхования по ипотеке, то ставка может повыситься на 2%.

А в качестве залога обычно оставляется имеющаяся квартира.

Когда стоит проводить рефинансирование ипотеки?

1.

При наличии на рынке более выгодных предложений по кредитованию от других банков. В последние годы процентные ставки значительно упали, в среднем, до 10% годовых и ниже.

Таким образом, если ипотека была выдана под высокий годовой процент, например, 16%, перекредитование до актуальной ставки позволяет заемщику значительно сэкономить.

2. В случае сложной финансовой ситуации у заемщика с помощью рефинансирования кредита можно уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок выплат.3.

При выплате ипотечного кредита в валюте самым лучшим вариантом для заемщика будет перевод оставшейся суммы задолженности в рубли: после роста курса доллара и евро реальная стоимость таких кредитов увеличилась в несколько раз.4. Более привлекательные условия кредитования в другом банке могут быть связаны не только с размером процентной ставки, но и с выгодной страховкой или способом погашения кредита, когда, к примеру, заемщику удобней взаимодействовать с банком, через который проводится его зарплата.

ТОП-17 банков для выгодного перекредитования ипотеки в 2019 году

Представляем вам лучшие предложения банков, которые имеют один из наиболее выгодных процентов по рефинансированию ипотеки на 2019 год. БанкМин. ставка, %Сумма, руб.Срок, мес.Возраст, лет Транскапиталбанк8.7от 300 000 до 9 500 000от 12 до 300от 21 до 75 Тинькофф Банк9.7от 500 000 до 100 000 000от 12 до 300от 18 до 64 Связьбанк9.75от 400 000 до 30 000 000от 36 до 360от 21 до 65 Открытие9.8от 500 000 до 30 000 000от 60 до 360от 18 до 65 Альфа-Банк9.99от 1 000 000 до 50 000 000от 36 до 360от 21 до 70 Райффайзенбанк9.99от 500 000 до 26 000 000от 12 до 360от 21 до 65 ВТБ10.1до 30 000 000до 360от 21 Банк Возрождение10.1от 300 000 до 30 000 000от 36 до 360от 21 до 65 ЮниКредит Банк10.45от 250 000 до 30 000 000от 12 до 300от 21 до 65 Зенит10.45от 300 000 до 25 000 000от 12 до 360от 22 до 65 ДОМ.РФ10.5от 500 000 до 30 000 000от 36 до 360от 21 до 65 Газпромбанк10.5от 500 000 до 45 000 000от 42 до 360от 20 до 65 Россельхозбанк10.5от 100 000 до 20 000 000от 12 до 360от 21 до 65 Ак Барс10.8от 500000от 12 до 300от 18 до 70 Сбербанк10.9от 300 000 до 7 000 000от 12 до 360от 21 до 75 Уралсиб10.9от 300 000 до 50 000 000от 36 до 360от 18 до 70 ДельтаКредит11.5от 300 000 до 120 000 000от 12 до 300от 20 до 65 Более подробная информация о 5 популярных банках изложена в таблице ниже.

Название банкаТребования к заемщикуУсловия и особенности «Сбербанк»1. Возраст будущего заемщика: не менее 21 года и не старше 75 лет. 2. Заемщик должен проработать на последнем месте работы более полугода.

Общий непрерывный стаж за предыдущие 5 лет — не менее 12 мес. 3. Прописка в том субъекте РФ, где находится отделения банка.* Процент: от 10,9%.

* Не нужно согласие первого банка на передачу закладной.

* Размер ипотеки: от 1 до 7 млн. рублей. * Период: до 30 лет. * Возможно объединение ипотеки и потребительского кредита. * Комиссии отсутствуют. «ВТБ24»1.

Возрастные рамки от 21 года до момента достижения пенсионного возраста. 2. Стандартные требования к рабочему стажу заемщика.

3. Данные о прописке не требуются* Процент: от 10,1%. * Привилегии зарплатным клиентам.

* Размер ипотеки: до 30 млн. рублей. * Период: до 30 лет. *Дополнительные бонусы от банка, которые можно обменивать на подарки.

* Комиссии отсутствуют. «Газпромбанк»1. Возрастные рамки от 20 до 65 лет.

2. 6 мес. непрерывного стажа на последнем месте трудоустройства. 3. Не менее 12 мес. непрерывного стажа за предыдущие 5 лет. 4. Гражданство РФ.* Процент: от 10,5% (при условии оформления личного страхования).

* Скидка 0,25% при рефинансировании от 2 млн.

Для Москвы, СПБ и Ленинградской обл. – от 5 млн. * Размер ипотеки: от 500 тыс. до 45 млн. рублей. *Период: до 30 лет.

* Комиссии отсутствуют. «Тинькофф»Заявку можно оставить на сайте.

Для первичной заявки требуются только паспортные данные, контактный номер мобильного и e-mail. Далее сотрудники банка свяжутся с Вами и запросят всю необходимую информацию.* Процент: от 9,7% * Размер ипотеки: до 100 млн. рублей * Период: до 25 лет. * Комиссии отсутствуют.

*Возможность объединения ипотеки с другим кредитом либо возможность получить дополнительно сумму в кредит, например, на ремонт. «ФК Открытие»1. Возраст: от 18 до 65 лет.

2. Не менее 3-х месяцев стажа на последнем месте трудоустройства.

Не менее 12 мес. общего стажа за 5 лет. 3. Гражданство РФ.* Процент: от 9,8% * Размер ипотеки: до 100 млн. рублей * Период: от 5 до 30 лет.

* Комиссии за выдачу кредита по тарифам банка. * Комиссии за досрочное погашение отсутствуют.

* При оплате единовременной комиссии происходит снижение процентной ставки на несколько пунктов. Нельзя со 100%-ой уверенностью сказать, что рефинансирование ипотеки – сделка, которая выгодна всем. В каждом конкретном случае нужен тщательный расчет ожидаемых расходов и полученной выгоды.

Прежде чем переводить ипотеку в новый банк, досконально изучите выбранную вами программу и все условия.

Порой, за низкий процент нужно заплатить довольно высокую цену. Но в умелых руках это довольно эффективный инструмент, за счет которого можно неплохо сэкономить.

Рейтинг автораАвтор статьиЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем.

Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Написано статей80 Поделиться с друзьями: Помогла статья?

Оцените её

Оценок: 5

Загрузка.

ИпотекуНадору © 2019 – Ипотечный калькулятор онлайн и советы по ипотеке Перепечатка и копирование материалов разрешено только с указанием активной ссылки на первоисточник. Задать вопрос эксперту Спасибо!

В ближайшее время мы опубликуем информацию. Adblockdetector

Рефинансирование одобрили. Что дальше?

Вот как будут развиваться события.

Вы подписываете с новым банком два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры; берёте у него деньги и гасите свой долг в старом банке. После этого получаете документы о том, что старый кредит закрыт, снимаете старый залог и регистрируете новый, в пользу нового банка (это можно сделать одновременно).

Разберёмся с каждым этапом подробнее.Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом После того, как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их. Обычно это занимает пару дней. Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег.

Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.Снятие залога с квартирыКредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.Как снять залог с квартиры, если есть закладнаяЗакладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру. Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:

  1. по заявлению представителя банка: банк всё сделает без вашего участия;
  2. по вашему заявлению: банк выдаст закладную с отметкой о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены.
  3. по совместному заявлению с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишитесь на прием в МФЦ и подадите заявление вместе;

Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы.

Но если повезет, банк всё сделает за несколько дней.Как снять залог с квартиры без закладной В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка.

Самостоятельно всё сделать нельзя.Снятие залога с квартиры через МФЦДокументы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники. Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра. Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу. Можно сделать это и через онлайн-сервис Росреестра: графа «Обременения» должна стать пустой.СоветПопробуйте сэкономить время и одновременно подать в МФЦ сразу два заявления: одно на погашение старой ипотеки, а второе — на регистрацию новой.

Это можно сделать, например, если первая ипотека была с закладной: запишитесь с представителем нового банка на регистрацию ипотеки и подайте оба заявления сразу. Если все документы будут в порядке и обойдётся без приостановок, то обе регистрации пройдут почти одновременно.Регистрация нового залога на квартируРегистрировать новый залог одновременно со снятием старого имеет смысл ещё по одной причине — это сэкономит деньги.

С момента выдачи кредита и до регистрации залога банк начисляет на ипотечные выплаты повышенный процент. Обычно это +1–2% к текущей ставке.

Чем быстрее будет оформлен новый залог, тем меньше придётся заплатить за переходный период.Снятие залога и регистрация нового может занять от нескольких дней до нескольких месяцев.

Всё зависит от того, насколько расторопными окажутся оба банка и всё ли в порядке будет с документами.

На практике случается, что банк допускает ошибки в документах, и регистрация нового залога затягивается.

В таких случаях банк может пересчитать проценты за срок задержки, которая произошла по его вине.Как правило, с новым банком заключаются два договора — кредитный и об ипотеке.

В кредитном договоре описываются все условия выдачи кредита, а в договоре об ипотеке — всё, что касается залога квартиры: обязанности, срок регистрации залога, порядок обращения взыскания и другие нюансы.Чтобы зарегистрировать ипотеку по договору, на регистрацию в МФЦ должны прийти обе стороны — заёмщик и банк — и заплатить госпошлину 1000 рублей. Пакет документов для оформления залога на квартиру:

  1. другие документы от банка.
  2. заявление о регистрации, его сделают на месте, в МФЦ;
  3. отчёт об оценке квартиры;
  4. закладная (если её оформили);
  5. договор об ипотеке;
  6. кредитный договор;
  7. документы об оплате госпошлины;

Запомнить

  • Подсчитайте расходы на оформление сделки.

    Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.

  • Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  • Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  • Берите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.
  • Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.

10102715 января 2019Обложка — Анна ЗиновьеваТэги

Loading universal component.Еще про ипотеку14 авг 201726343K429 мар 201911392K69 окт 201915592K222 июл 8328K2229 июн 20151K290K41 мар 20191K576K8630 авг 12065K443 окт 5713K830 окт 2017957125K530 окт 88110K282 авг 201914672K494 окт 201920261K4410 сен 201922631K2710 сен 201922631K2724 янв 2019561375K2529 июн 20151K290K421 фев 201919579K1 мар 20191K576K8630 окт 2017957125K5

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читали18 дек 13865K110Екатерина Мирошкина, экономист12 дек 6118K219 дек 6410K104 дек 13K34Екатерина Мирошкина, экономист28 ноя 8358K5621 ноя 3647K355 ноя 107104K294Екатерина Мирошкина, экономист28 окт 5861K10824 окт 3613K4Екатерина Мирошкина, экономист18 сен 10842K161Екатерина Мирошкина, экономист15 авг 287K4Екатерина Мирошкина, экономист10 авг 9439K19

Как получить рефинансирование ипотеки.

Шаг четвертый

Одобрение заемщика получено.

Следующим этапом проведения рефинансирования является одобрение недвижимости. Банк присылает перечень документов для одобрения недвижимости, перечень аккредито ванных страховых и оценочных компаний.

Наши действия:

  1. собираем документы и направляем в банк;
  2. проводим оценку недвижимости (предоставляется скан и оригинал отчета об оценке в банк);
  3. договариваемся со страховой о страховании объекта (страховщики направляют свое одобрение о страховке в банк)

После получения всех материалов банк обычно в течение 2-5 дней одобряет недвижимость и вы выходите на сделку.

1. Что происходит?

Ставки по ипотеке упали до исторического минимума.

В августе крупнейший банк страны Сбербанк снизил процентные ставки в почти 200 жилых комплексах.

Теперь взять кредит на новое жильё можно под 7,4–10% годовых, а на вторичном рынке — под 8,9–10%. На прошлой неделе примеру Сбербанка последовала и группа ВТБ. В её банках (ВТБ 24 и Банк Москвы) появились кредиты на покупку квартир в новостройках под 9,7–10%, а на покупку готового жилья — под 9,5–10%.

Вслед за ними ставки по ипотеке постепенно начали снижать и другие крупные банки.

Например, об этом уже объявили Абсолют банк и Уралсиб. У многих банков есть спецпредложения с ограниченным сроком действия.